서울북부지방법원 2025타경13756. 미아동 어반트리 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이진호는 2021.07.09. 거래가 429,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2021.11.26. 부천시 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 이 물건에서 등기 순서만 보는 것은 위험합니다. 임차인 이승민은 임대차계약일 2021.04.09., 확정일자 2021.04.12., 주민등록·점유개시 2021.07.09.로 기록돼 있어 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이진호 · 2021.07.09. 매매 · 거래가액 429,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승민 / 419,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
2021.01.11. 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권은 2021.07.09. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2021.11.26. 부천시 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류 5건과 2025.11.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 제4층 제401호 전부 | 2021.07.09. | 2021.04.12. | 419,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 2024.06.05. 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 419,000,000원 | 419,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 이승민 | 419,000,000원 | 24,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차보증금 419,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있다는 경고가 포함돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 450,000,000원 | 0원 | 450,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 360,000,000원 | 64,840,000원 | 424,840,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 288,000,000원 | 135,832,000원 | 423,832,000원 |
따라서 이 사건은 360,000,000원이나 288,000,000원이라는 최저가 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 유찰 시 실제 부담은 보증금 419,000,000원 수준에 가까이 고정되는 구조이며, 제공된 시나리오에서는 집행비용 차감 효과 때문에 실질취득액이 각각 424,840,000원과 423,832,000원으로 계산됩니다.
⑤ 세금 압류와 배당 변수
말소기준권리인 부천시 압류를 포함해 등기부에는 국세·지방세 압류가 6건 표시돼 있습니다. 부천시, 남부천세무서장, 평택세무서장, 강북구, 강서구, 부천세무서장 관련 압류입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 제공된 분석 메모는 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있다고 경고합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 미아역 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 미아역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 5~6m 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 2025.08.26.~2026.08.25. 지정과, 아파트 용도 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 이승민의 419,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수액을 결정합니다.
- 세금 우선순위 확인. 압류 6건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 임차인 배당 감소 가능성을 점검해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 이승민이고 금액도 419,000,000원으로 표시돼 있으므로 계약서·판결 또는 집행권원·배당요구 자료를 서로 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 64,840,000원, 2회 유찰 시 인수 135,832,000원이 계산돼 낙찰가 하락만큼 총 부담이 낮아지지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 동일 조건의 최근 실거래 자료가 없으므로 450,000,000원의 시장가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다”
이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 대항력 있는 419,000,000원 임차보증금입니다. 신건 450,000,000원 시나리오에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 세금 우선배당이라는 변수가 남아 있습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 360,000,000원으로 내려가도 실질취득은 424,840,000원, 2회 유찰 시 매각가 288,000,000원이어도 실질취득은 423,832,000원입니다. 대항력 인수형에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 동일 조건의 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트 여부는 별도 시세 확인 전까지 단정하기 어렵습니다.