서울남부지방법원 2026타경3420. 금천구 독산동 프라우드21 제2층 제203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 사건의 핵심은 등기상 가장 앞선 현재 권리가 아니라 임차인의 전입 시점입니다. 기존 고흥군수산업협동조합 근저당은 2022.03.07 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.01 부천세무서장 압류입니다. 그런데 김민지는 2022.03.07 전입·점유를 시작하고 2022.02.10 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
이번 매각에서는 그 인수 위험을 직접 해소하는 조건이 붙었습니다. 특별매각조건은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 현재 회차 예상배당상 김민지 보증금 274,000,000원 중 269,364,000원이 배당되고 4,636,000원이 남지만, 이 잔액은 특별조건 적용 시 매수인 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김연희 · 2022.03.10 소유권이전 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.01 갑구 3번 압류 · 권리자 국 · 처분청 부천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
2021.10.21 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,872,000,000원이었지만 2022.03.07 해당 설정등기가 말소됐습니다. 이후 김연희가 2022.03.10 소유권을 취득했고 2022.03.18 민간임대주택 등록등기가 이뤄졌습니다. 현재 말소기준은 2023.09.01 압류이며, 2026.01.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 확정일자 2022.02.10 | 274,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.18 | 실질 0원 특별매각조건 · 룰상 4,636,000원 |
| 황연지 점유 부분 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
김민지는 보증금 274,000,000원, 전입·점유개시 2022.03.07, 확정일자 2022.02.10이며 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 274,000,000원에서는 집행비용 4,636,000원이 먼저 빠지기 때문에 보증금 전액을 배당받지 못하고 4,636,000원이 남습니다. 원칙 구조만 보면 이 금액은 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건의 특별매각조건으로 실질 인수는 0원입니다.
황연지는 2024.07.22 전입으로 말소기준 2023.09.01보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 사건에서는 대항력이 없는 임차인으로 정리됩니다.
③ 특별매각조건 — 이 사건의 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,000,000원 | 4,636,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,200,000원 | 58,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,360,000원 | 101,895,040원 | 0원 |
룰상 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 구조상의 미배당 잔액입니다. 이번 매각에서는 해당 특별조건에 따라 김민지 관련 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 274,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,636,000원과 김민지 보증금 269,364,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 김민지 보증금의 미배당 4,636,000원은 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 구조지만, 이번 매각에서는 실질 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제2층 제203호이며 사용승인일은 2021.10.08입니다. 승강기·난방·급배수·소화설비가 되어 있습니다.
- 입지. 금천체육공원 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택(다세대주택)·제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김민지 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 김민지 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 보증금 274,000,000원 중 예상배당 269,364,000원, 룰상 미배당 4,636,000원입니다.
- 황연지 점유 확인. 전입은 2024.07.22로 대항력은 없지만 현재 점유 부분이 미상인 만큼 실제 인도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각 후 처리관계를 등기와 매각서류 원문에서 대조하세요.
- 압류·경매개시결정 확인. 말소기준은 2023.09.01 압류이며 2026.01.28 강제경매개시결정은 이후 권리입니다.
- 가격 판단은 별도. 현재 최저가는 274,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 권리 정리와 별개로 응찰가격 자체는 별도 판단이 필요합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 단순한 소멸형으로 보면 안 됩니다. 김민지는 말소기준인 2023.09.01 압류보다 앞선 2022.03.07에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 보증금 중 4,636,000원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김민지 관련 실질 인수액은 0원입니다. 황연지는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소된 구조”입니다. 다만 이 결론은 특별매각조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는 것을 전제로 하므로, 입찰 직전 해당 문구를 원문에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
