서울북부지방법원 2025타경13764. 전농동 새울센스빌 5층 504호입니다. 등기상 소유자는 한혜정 7분의 3, 이태희 7분의 2, 이용희 7분의 2의 공유 구조이고, 이번 경매는 이용희 지분에 설정된 근저당권과 이용희 지분 임의경매개시결정을 중심으로 진행됩니다. 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시돼 있으므로, 최저가 127,820,000원을 일반적인 한 세대 전체 매각가격처럼 해석하면 안 됩니다.
권리 자체는 비교적 명료합니다. 2022.10.19. 조성래의 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.16. 국민건강보험공단 압류와 2025.12.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로 점유·임대관계를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 103-571 새울센스빌 5층 504호 · 전농로38다길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 2015.01.05. |
| 공유자 | 한혜정 7분의 3 · 이태희 7분의 2 · 이용희 7분의 2 |
| 매각형태 | 지분매각 · 이용희 지분 관련 임의경매 |
| 감정가 / 최저가 | 127,820,000원 / 127,820,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성래 / 21,961,643원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분’이 핵심
말소기준은 2022.10.19. 조성래 근저당권 40,000,000원입니다. 이 근저당권은 갑구 2번 공유자 중 이용희 지분 전부에 설정돼 있고, 이후 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 동대문구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 안 되는 이유
새울센스빌73차의 거래자료는 3건이며, 최근 12개월 평균은 517,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 515,000,000원입니다. 다만 대상면적은 48.88㎡로 잡혀 있는 반면 거래사례는 57.05㎡·59.94㎡·41.58㎡이고, 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더 중요한 점은 경매대상이 지분매각이라는 것입니다. 따라서 최저가와 일반 매매사례를 단순 나눠 “시세의 24.7%라 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 57.05㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2024.09 | 59.94㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2022.09 | 41.58㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 미일치 | 2건 | 517,500,000원 |
최근 12개월 거래평균은 전체 평균 465,000,000원보다 높고, 최근 구간은 이전 거래 대비 43.8% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 하지만 이 상승 수치를 이번 지분매각의 가격 메리트로 곧바로 연결할 수는 없습니다. 대상면적 불일치와 지분매각이라는 비교조건 차이가 크기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,589,480원 |
| 1. 근저당 · 조성래 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,230,520원 |
가정 매각가 127,820,000원에서는 근저당권 채권최고액 40,000,000원이 전액 배당되고 잔여 85,230,520원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 휘경초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장과 북동측 회기역(지하철 1호선·경춘선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2015.01.05. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 침실2·서재1·거실1·주방1·화장실1 등의 연립주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 505.0㎡, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 3,933,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 등기상 한혜정 7분의 3, 이태희 7분의 2, 이용희 7분의 2 공유이며 이번 경매는 이용희 지분과 연결된 지분매각입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 제시외건물·위반건축물. 제시외건물이 포함되고 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다. 실제 이용면적과 차이가 있어 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 행정 리스크. 제시외건물의 소유권·권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격비교 주의. 최근 거래사례는 대상면적과 일치하지 않고 전체 소유권 거래와 지분매각이 혼재하므로 단순 할인율 비교를 피해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 지분 구조가 먼저”
이 사건은 말소관계만 보면 단순합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 말소기준 이후 권리도 소멸합니다. 그러나 경매의 실질은 공유지분 매각입니다. 이용희의 7분의 2 지분을 취득한 뒤에도 다른 공유자와의 관계가 남고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 제시외건물과 위반건축물 표기, 측량 필요성도 함께 존재합니다. 따라서 최저가 127,820,000원이 일반 거래가보다 크게 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 물건입니다. 권리 말소보다 지분의 활용 가능성과 위반건축물 리스크를 먼저 확인해야 합니다.
