서울남부지방법원 2026타경3424. 가산동 하늘채빌라 제2층 제203호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 유준식이 아니라 임차인 김명주입니다. 김명주는 2022.11.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.09.23, 보증금은 215,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준으로 선언된 2023.03.06 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
보통 이런 구조는 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 주의해야 합니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 아래 회차별 계산에서 미배당 금액이 발생하더라도, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 238-66 하늘채빌라 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 중 제2층 제203호 · 사용승인일 2017.03.28 |
| 소유자 | 유준식 · 2023.01.18 매매, 2023.01.19 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2017.04.11 설정된 국민은행 근저당권 1,032,000,000원은 2017.05.02 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.06 국 압류이며, 이후 오산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 김명주의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.11.14이므로 임차권등기 자체가 2024.11.22에 이뤄졌더라도 대항력 판단의 출발점은 선순위입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명주 | 건물의전부 · 주거 | 215,000,000원 | 2022.11.14 / 2022.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 김명주 1명입니다. 배당요구가 이뤄졌고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 특별조건을 고려하지 않아도 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김명주 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 5,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,064,000원이 배당되며 209,936,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 224,000,000원 | 0원 | 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 179,200,000원 | 39,108,800원 | 특별조건 반영 시 0원 |
| 2회 유찰 시 | 143,360,000원 | 74,447,040원 | 특별조건 반영 시 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 때문에 단순히 “유찰되면 인수금이 커진다”로 끝내면 안 됩니다. 일반 계산에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘지만, 특별매각조건이 그대로 적용되면 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 낙찰가 외에 추가로 떠안을 실질 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산동주민센터 남서측 근거리에 위치하며, 연립·다세대·단독주택·아파트 등이 소재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남측 근거리에 독산역, 북측 근거리에 가산디지털단지역이 있으며 벚꽃로를 따라 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물의 제2층 제203호이며 사용승인일은 2017.03.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건이 최종 공고에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 김명주의 전입·점유는 2022.11.14로 말소기준 2023.03.06보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 미배당 보증금 승계가 가능한 구조입니다.
- 현재 회차 배당. 224,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,936,000원 이후 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 유찰 시 계산과 실질을 구분. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 39,108,800원·74,447,040원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 특별조건이 지운다”
표면만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 물건이라 경계해야 합니다. 특히 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려가면 일반적인 권리분석에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조가 됩니다. 실제 회차 계산도 1회 유찰 시 39,108,800원, 2회 유찰 시 74,447,040원의 인수액을 보여줍니다.
하지만 이 사건은 그 일반론을 그대로 적용하면 안 됩니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있기 때문입니다. 현재 신건에서는 보증금 자체가 전액 배당되고, 유찰 후 미배당이 발생하는 경우에도 특별조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리분석 승부처는 대항력 존재 자체보다 특별매각조건이 최종 매각조건으로 그대로 유지되는지 확인하는 것입니다.
