서울북부지방법원 2025타경13774. 강북구 수유동 성진파크빌 제4층 제404호 다세대주택입니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차인의 선행 대항력을 먼저 봐야 합니다. 정성화의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.05.21이고, 최초 확정일자는 2021.04.21입니다. 반면 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2023.09.08입니다. 따라서 임차인의 대항력이 기준권리보다 앞서며, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 202,000,000원은 보증금 230,000,000원보다 작습니다. 제공된 배당 추정에 따르면 집행비용 3,628,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 198,372,000원이 배당되고, 31,628,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서는 “202,000,000원짜리 물건”이라고 보기보다 낙찰대금과 임차보증금 인수부담을 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13774 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 472-216 성진파크빌 제4층 제404호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 삼양로83길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 5층건 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성화 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
현재 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.01.15 국민은행 근저당권은 2019.09.10 이미 말소됐고, 2023.02.08 국세 압류도 2023.02.21 해제됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 소멸기준은 2023.09.08 가압류입니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성화 | 제4층 제404호 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2021.05.21 | 우선변제 가능 확정일자 2021.04.21 · 배당요구 | 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2021.04.21과 2023.04.09, 확정일자는 2021.04.21과 2023.04.10으로 등기돼 있습니다. 임차권등기는 2025.05.30 서울북부지방법원 임차권등기명령에 따라 설정됐고, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 제공된 시나리오에서도 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 31,628,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 71,462,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 103,329,920원 |
현재 회차는 202,000,000원 + 31,628,000원 인수, 1회 유찰 시에는 161,600,000원 + 71,462,400원 인수, 2회 유찰 시에는 129,280,000원 + 103,329,920원 인수 구조입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 떨어질수록 보증금 미배당분이 늘어 실질취득 부담이 임차보증금 230,000,000원을 중심으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 202,000,000원이나 유찰 후 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인 보증금 230,000,000원이 실질취득 부담을 좌우하므로, 실제 입찰 판단에서는 이 금액을 기준으로 주변 다세대 거래와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 정성화 보증금 | 230,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정성화 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차인 보증금 중 31,628,000원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 정성화의 임차보증금과 신청채권 청구금액이 모두 230,000,000원으로 표시돼 있으므로 동일채권 여부는 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화계역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.10.16 사용승인. 철근콘크리트구조 5층건 내 제4층 제404호이며, 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 회차는 31,628,000원, 1회 유찰 시 71,462,400원, 2회 유찰 시 103,329,920원의 임차보증금 미배당이 예상됩니다.
- 유찰가만 비교하지 않기. 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 크므로 실질취득 판단은 낙찰가와 인수부담을 함께 봐야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 정성화가 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·강제경매 집행권원을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서 먼저 차감되는 세액이 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 가격의 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 유사 다세대 거래를 실질취득 부담 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건은 후순위 권리의 소멸 여부보다 대항력 임차인의 보증금 인수가 결론을 좌우합니다. 정성화는 말소기준 2023.09.08보다 앞선 2021.05.21에 주민등록과 점유를 갖췄고, 보증금은 230,000,000원입니다. 신건 202,000,000원에선 31,628,000원이 미배당되어 매수인에게 남고, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 71,462,400원, 103,329,920원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려가는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 시세와 비교할 때도 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다. 현재 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “싸다”거나 “비싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다. 권리분석의 핵심은 명확합니다. 대항력 임차인 1명, 보증금 230,000,000원, 현재 예상 인수 31,628,000원.
