서울남부지방법원 2026타경3430. 오류동 민영 제102동 제202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연희는 2021.10.12. 매매를 원인으로 2021.11.02. 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.08.28. 국 압류이며, 이후 이동주의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이동주는 말소기준보다 이른 2021.09.28. 전입·점유과 2021.08.23. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금은 350,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 통상 계산만 하면 신건 매각가 3.50억에서 집행비용 5,700,000원을 먼저 공제하므로 임차인에게 344,300,000원이 배당되고 5,700,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 이동주 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.63㎡ · 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김연희 (2021.10.12. 매매 · 2021.11.02. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.28. 국 압류입니다. 이동주의 전입·점유는 2021.09.28.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.08.23.이어서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.10.17. 접수됐습니다. 배당계산상 신건에서는 보증금 350,000,000원 가운데 344,300,000원이 배당되고 5,700,000원이 남습니다.
현황조사에는 JIN SONGNAN의 전입도 확인됩니다. 전입일은 2025.07.07.로 말소기준 2023.08.28.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이동주에 대한 특별매각조건과 별개로 살펴야 하지만, 현재 확인된 전입시점 기준으로 매수인에게 승계되는 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.28 | 2021.08.23 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| JIN SONGNAN | 미상 | 2025.07.07 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 이동주는 배당계산상 미배당 5,700,000원이 발생하지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 76,000,000원 높다
민영의 전용면적 인접 거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 326,800,000원이지만 2021년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 274,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -19.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 47.77㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 46.63㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 46.63㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.08 | 45.97㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 47.77㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 274,000,000원 |
현재 최저매각가 350,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 274,000,000원보다 76,000,000원 높고, 최근 시세의 127.7%입니다. 특별매각조건 때문에 이동주의 보증금 잔액을 별도로 떠안지 않는다고 해도 실질취득액 자체가 350,000,000원이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 1. 임차인 이동주 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 344,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이동주 보증금의 미배당액은 5,700,000원입니다. 다만 특별매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이동주 인수는 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 감정가 100%) | 350,000,000원 | 5,700,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 280,000,000원 | 74,720,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 224,000,000원 | 129,936,000원 | 0원* |
* 특별매각조건이 이동주에게 적용되는 전제. 확약이 없었다면 낙찰가 하락만큼 미배당·인수액이 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류지구대 서측 인근. 단독·다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 오류동역(서울지하철 1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2021.05.13입니다. 기본 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외, 남서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 548.0㎡, 완경사·부정형, 공시지가 3,073,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 민영은 27세대이며, 확인된 최근 거래 5건 중 최신 거래는 2025.11. 274,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -19.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이동주의 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 326,800,000원보다 최근 12개월 거래 274,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다. 신건 350,000,000원은 최근 시세의 127.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -19.4%이므로 과거 2021년의 350,000,000원·360,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 JIN SONGNAN의 전입이 있으므로 실제 점유 형태와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전후 등기 및 관련 사항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가 자료상 토지거래계약에관한허가구역이 확인되므로 적용 대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 이동주는 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 임차인이어서 통상 계산으로는 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 특별매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 주된 인수는 실질 0원입니다. 둘째, 그렇다고 신건 가격이 유리한 것은 아닙니다. 현재 실질취득 350,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 274,000,000원의 127.7%이고, 거래 추세도 -19.4%입니다. 권리상 핵심 부담은 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
