서울북부지방법원 2025타경13791. 도봉구 도봉동 타운벨리2 104동 602호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사건의 핵심은 권리관계 자체보다 대항력 있는 256,000,000원 임대차보증금을 특별매각조건이 어떻게 처리하느냐에 있습니다. 임차권자 김미경은 2020.09.25 전입, 2020.09.02 확정일자를 갖고 있어 2021.04.30 말소기준 압류보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 이 사건은 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 271,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 268,500,000원의 100.9%입니다. 최신 거래는 2026.07의 277,000,000원이지만, 최근 거래군과 그 이전 거래를 비교한 추세는 -0.9%입니다. 전체 5건 평균 270,000,000원만 놓고 가격 메리트를 판단하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래, 하락 추세를 함께 보는 편이 이 사건에는 더 적합합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 583-22 타운벨리2 104동 6층 602호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 김효성 · 2019.08.01 매매 원인 · 2020.10.28 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.04.30 갑구 3번 압류 · 권리자 국 · 부천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 실거래 비교 기준 | 타운벨리2 · 비교면적 38.29㎡ · 최근 12개월 평균 268,500,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.04.30 국세 압류입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 김미경의 주택임차권등기는 2022.12.28 접수됐더라도, 그 대항력 판단의 기초가 되는 전입은 2020.09.25로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위로 처리해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 제6층 제602호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.25 / 2020.09.02 | 256,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 신미현 104동 602호 | 2024.12.02 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
※ 제공 시나리오의 일반 규칙상 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 43,035,200원, 2회 유찰 시 85,788,160원입니다. 다만 본건은 위 특별매각조건 때문에 김미경 관련 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 특별조건이 신미현에게 적용된다고 기재되어 있지는 않으므로 별도 검토 대상이나, 신미현은 2024.12.02 전입으로 말소기준 2021.04.30보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘최저가’보다 실질취득
주된 대항력 보증금이 특별조건으로 실질 인수 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 271,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 277,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 100.9%로, 최근 평균보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.25㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2026.07 | 36.25㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 37.49㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 40.31㎡ | 6 | 243,000,000원 |
| 2022.11 | 40.31㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 268,500,000원 |
전체 5건 평균은 270,000,000원이지만, 과거 320,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 268,500,000원과 최신 277,000,000원 거래, 그리고 최근 대비 과거 추세 -0.9%를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 실질취득 271,000,000원이 최근 평균보다 높은 만큼 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 256,000,000원 | 256,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 7,997,972원 | 7,997,972원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,025,943원 | 2,408,028원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 12,697,126원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 18,975,396원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 19,311,780원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김미경 보증금 256,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 및 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없을 때와 결과가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 271,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 43,035,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 173,440,000원 | 85,788,160원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 규모에 수렴합니다. 그러나 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 그 일반 규칙의 실질 인수 결과를 그대로 적용하지 않습니다. 이 점이 본건 권리분석의 가장 중요한 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 북서울중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 난방·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 소로각지이며 공시지가는 3,016,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 지표. 타운벨리2는 46세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 김미경 임차권. 전입 2020.09.25, 확정일자 2020.09.02, 보증금 256,000,000원과 임차권등기 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 신미현 현황. 전입 2024.12.02로 제공 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 예상배당 순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 271,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 100.9%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해 비교해야 합니다.
- 유찰 통계. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회와 낙찰률 0.0%를 현재 신건 가격 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리분석은 겉보기보다 한 단계 복잡합니다. 김미경은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이어서 원칙적으로는 보증금 미배당분을 가장 먼저 경계해야 합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 명시하고 있어, 주된 임차보증금 인수는 실질적으로 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교기준인 실질취득 271,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 100.9%이고, 최근 추세도 -0.9%입니다. 여기에 46세대 규모, 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 근거가 없는 구조로 읽는 것이 데이터와 가장 일관됩니다.
