서울남부지방법원 2026타경3438. 금천구 가산동 금강노블레스 102동 7층 702호로, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자 한진해는 2020.06.12 매매를 원인으로 2020.06.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그 이후의 압류입니다.
등기된 주택임차권은 이정임 명의로, 임대차계약일 2022.05.14, 확정일자 2022.05.17, 주민등록·점유개시일 2022.06.03, 임차보증금 262,500,000원입니다. 이후 2025.11.10 영등포구 압류가 말소기준권리로 잡혀 있어 원칙적으로 이 임차권은 선순위입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이정임 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제7층 |
| 소유자 | 한진해 · 2020.06.12 매매 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 뒤에 압류가 온 구조
말소기준권리는 2025.11.10 접수된 영등포구 압류입니다. 따라서 2024.06.13 등기된 이정임의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 그 뒤 2026.01.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.10 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 — 주된 보증금은 해소, 미상 2명이 변수
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정임 | 2022.06.03 · 건물의전부 | 2022.05.17 | 262,500,000원 | 2024.06.13 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
| 김민서 | 2024.11.19 · 미상 | 미상 | 미상 | 2026.04.10 | 대항력 가능·미상 |
| 황진우 | 2024.11.27 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
이정임은 확정일자와 배당요구가 확인되고 등기된 임차권자라 권리관계가 명확합니다. 반면 김민서·황진우는 전입일만으로는 보증금 규모와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 2.625억 때문에 무조건 인수”인 사건도 아니고, “인수 0원이 완전히 확정된 사건”도 아닙니다. 이정임은 특별조건으로 해소되지만, 나머지 두 사람의 실제 임대차관계 확인이 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 이정임 보증금(우선변제) | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 9,822,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 청구 262,500,000원 중 9,822,000원이 배당되고 252,678,000원이 미배당으로 남습니다. 특별매각조건으로 이정임 임차권의 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이정임 관련 실질 인수는 0원입니다. 김민서·황진우의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액보다 ‘확약 범위’가 중요
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 시나리오 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 277,000,000원 | 9,822,000원 | 252,678,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 221,600,000원 | 0원 | 262,500,000원 | 44,802,400원* |
| 2회 유찰 시 | 177,280,000원 | 0원 | 262,500,000원 | 88,501,920원* |
* 44,802,400원·88,501,920원은 특별매각조건을 반영하기 전 시나리오 계산값입니다. 이정임 임차권에는 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 이정임 관련 실질 인수는 0원입니다. 단, 이 확약은 김민서·황진우에게 자동 확장되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차장, 소화설비, CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민서 보증금 확인. 2024.11.19 전입, 2026.04.10 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금을 반드시 대조해야 합니다.
- 황진우 임대차 확인. 2024.11.27 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 이정임 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 이정임에 대한 포기·말소 조건을 김민서·황진우에게까지 적용해서는 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 277,000,000원이 적정한지 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가만으로 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 주된 2.625억은 풀렸지만, 권리가 완전히 닫힌 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 이정임의 보증금 262,500,000원입니다. 선순위 임차권이라 원칙적으로 강한 인수위험이지만, 특별매각조건이 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이정임 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 김민서와 황진우의 전입은 각각 2024.11.19, 2024.11.27로 2025.11.10 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상이며, 특별매각조건의 적용 대상도 확인되지 않습니다. 결론은 “주된 임차권 위험은 특별조건으로 해소되지만, 확약 밖 미상 임차인 2명의 권리 확인 전에는 인수 0원을 전체 사건에 확대 적용할 수 없다”입니다.
