서울북부지방법원 2025타경13800. 성북구 동소문동7가 동소문2차한신휴플러스 122동 9층 901호 아파트입니다. 소유자 신은연은 2009년 9월 30일 거래가액 579,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 12월 1일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 550,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 임차인도 없습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 이 사건에서 더 중요한 검토 포인트는 권리보다 신건 가격과 실거래 비교의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13800 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문동7가 23 동소문2차한신휴플러스 122동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·화장실2·베란다·현관 · 18층 아파트 중 9층 |
| 소유자 | 신은연 (2009.09.30. 거래가액 579,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,034,000,000원 / 1,034,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 / 521,554,132원 |
| 말소기준 | 2023.12.01. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 과거 성북구 압류는 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 핵심은 2023년 12월 1일 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 2025년 임의경매개시결정과 2026년 성북구 압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 120.4%
제공된 단지 실거래 표본은 최근 12개월 12건이며 평균은 858,833,333원, 최신 거래는 2026년 7월 900,000,000원입니다. 신건 최저가 1,034,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.4%로, 제공된 가격 표본만 놓고 보면 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 14 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 1,020,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 16 | 817,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 5 | 822,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 1 | 857,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 1 | 860,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 858,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,034,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 471,260,000원 |
신건 1,034,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 550,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 471,260,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 돈암동 소재 돈암초등학교 북동측 인근으로, 대규모 아파트단지·다세대주택·공동주택·도로변 점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 4호선 및 우이신설 경전철 성신여대입구역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 2004.07.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2023.12.01. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·압류가 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서 원본과 다시 대조하세요.
- 면적부터 확인. 실거래 표본의 면적과 대상 면적 표시가 일치하지 않습니다. 응찰가를 정하기 전 대상 호수의 정확한 전용면적과 동일면적 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 최근 12개월 표본 평균의 120.4%입니다. 제공된 표본만으로는 신건 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 827,200,000원, 2회 유찰 시 661,760,000원의 매각가 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 분리해 검토할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 1,034,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 858,833,333원의 120.4%입니다. 더구나 실거래 표본의 면적이 혼재하고 대상 면적과도 일치하지 않으므로, 현재 자료만으로는 신건에 확실한 가격 메리트가 있다고 말하기 어렵습니다. 권리는 깨끗하지만 가격은 동일면적 실거래를 다시 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
