서울남부지방법원 2026타경3451. 구로구 개봉동 ‘더존퍼스트’ 4층 404호, 전용 23.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “선순위 임차권 존재”가 아니라, 그 임차권의 미배당액을 누가 최종 부담하느냐입니다. 고정우의 임차권은 전입 2021.12.07, 확정일자 2021.11.26, 임차보증금 200,000,000원이고, 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 통상 구조만 보면 매각대금에서 다 받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 회차 배당표상 고정우 보증금의 미배당액은 3,600,000원이지만, 해당 확약이 적용되는 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해 해석해야 하며, 다른 점유자 문제까지 자동으로 없애는 조건은 아닙니다. 다만 이재희·권새린의 전입일은 모두 2026.01.20으로 말소기준보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건이 핵심

말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 고정우의 주택임차권등기는 2023.07.27 접수됐고, 그보다 더 앞선 2021.12.07 전입과 2021.11.26 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다. 배당요구도 2023.07.27 이뤄졌습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없어 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 고정우는 선순위 대항력 임차인이지만 특별매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이 되고, 나머지 2명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.

③ 시세 비교 — 권리는 정리돼도 2억원은 싸지 않다

더존퍼스트는 20세대, 2020.07.10 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 23.47㎡와 일치하는 확인 거래는 2024.02의 3층 거래 190,000,000원 1건입니다. 이 거래금액은 제공된 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액 모두 190,000,000원으로 집계되어 있습니다.

현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액은 200,000,000원입니다. 이는 확인 실거래 190,000,000원의 105.3%입니다. 따라서 선순위 임차권의 인수 위험이 특별매각조건으로 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다. 현재 회차는 실거래보다 10,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

배당표 계산상 고정우 임차보증금의 미배당액은 3,600,000원이며 이것이 일반적인 룰상 매수인 인수액입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 실질 인수는 0원

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 고정우 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 붙어 있으므로, 그 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건의 유찰 효과는 일반적인 대항력 인수형처럼 총취득액이 보증금에 고정되는 구조가 아니라, 특별매각조건이 유효하게 적용되는 한 낙찰가 자체가 실질취득액의 중심이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)

• 용도. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2020.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다.
• 입지. 매봉초등학교 서측 인근, 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 도로. 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 공시지가 3,184,000원/㎡, 토지면적 374.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
• 가격 상한 점검. 현재 실질취득 200,000,000원은 확인 실거래 190,000,000원의 105.3%입니다. 신건에서는 가격 우위가 없습니다.
• 점유관계 확인. 고정우 외 이재희·권새린의 전입이 확인돼 있습니다. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.13 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 존속 여부와 매각 후 정리 절차는 등기 원본과 관계 기관 자료를 대조할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고, 미납 관리비도 별도 확인 대상입니다.

맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개다

이 사건은 첫인상만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 정확히 같아 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 집행비용 때문에 3,600,000원이 미배당됩니다. 하지만 특별매각조건이 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 200,000,000원이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 동일 면적의 확인 실거래는 190,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 금액의 105.3%입니다. 더존퍼스트의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 상당 부분 정리됐지만, 현재 신건 가격에는 실거래 대비 할인 메리트가 확인되지 않는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.