서울북부지방법원 2025타경13918. 망우동 효성써너스빌에코 10층 1001호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한승우이며 2023년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 120,000,000원의 임차권과 매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 이건희는 2022년 9월 23일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 9월 6일입니다. 2024년 12월 31일에는 임차권등기가 이루어졌습니다. 데이터상 말소기준은 2025년 12월 8일 국의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서고, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-2 효성써너스빌에코 10층1001호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 한승우 (2023.11.30 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 뒤의 압류가 말소기준
2017년과 2018년에 설정된 국민은행 근저당권은 2022년 8월 9일 이미 말소됐습니다. 이후 이건희의 임차관계가 2022년 9월에 시작됐고, 2024년 12월 31일 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025년 12월 8일 국의 압류이며, 그 뒤 2025년 12월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 특별매각 조건 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 제10층 제1001호 전부 | 2022.09.23 / 2022.09.06 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 인수 0원* |
* 특별매각 조건은 이 사건의 해당 임차권에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이건희 보증금 | 120,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 12,340,000원이지만, 매각물건명세서의 특별매각 조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제됩니다.
④ 회차별 인수 계산 — 특별매각 조건을 빼면 낙찰가 하락만큼 인수가 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 12,340,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 33,984,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 51,267,200원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건 역시 특별매각 조건을 제외한 시나리오에서는 현재 회차 12,340,000원, 1회 유찰 시 33,984,000원, 2회 유찰 시 51,267,200원으로 인수액이 커집니다. 다만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 해당 계산상의 인수액을 실질 부담으로 그대로 적용하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주변에 업무용·상업용 건물, 주상용 건물, 주거용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비· 각종 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측 망우로60길, 서측 망우로58길에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역· 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 6,620,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·내부 마감재 및 설비는 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항 등에 근거해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 확인. 임차인 이건희는 전입 2022.09.23, 확정일자 2022.09.06, 보증금 120,000,000원으로 일반적인 매각이라면 미배당액 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 110,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 오피스텔 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 점유·내부상태와 설비 상태를 입찰 전에 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각 조건을 직접 대조해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 특별매각 조건
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 110,000,000원보다 커서 인수 위험이 큰 사건입니다. 현재 회차의 일반 배당계산에서도 미배당 보증금 12,340,000원이 남습니다. 하지만 이번 사건에는 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각 문구가 있습니다. 따라서 해당 조건이 그대로 적용되는 한 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 최저가 110,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 평가하지 않습니다.
