서울남부지방법원 2026타경3457. 여의도더리브스타일 102동 23층 2306호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택이고, 비교 대상 전용면적은 14.84㎡입니다. 이 사건은 단순히 “임차보증금 210,000,000원이라 위험하다”거나, 반대로 “특별매각조건이 있으니 완전히 안전하다”고 한쪽으로만 볼 수 없습니다. 박시현의 주택임차권은 말소기준권리인 2025.06.02 압류보다 앞서지만, 특별매각조건에 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 그 미배당분은 실질 인수 0원으로 처리합니다.
문제는 그 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 이황희가 별도로 확인되고 전입일은 2024.08.23이지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특별매각조건이 이황희에게까지 적용된다고 볼 자료도 없으므로 이 부분은 별도의 인수 위험으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제102동 제23층 제2306호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형 생활주택 · 전용 14.84㎡ · 23층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 최대광 (2020.09.22 소유권이전 · 거래가액 218,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특약으로 해소, 미상 점유자는 별도
말소기준권리는 2025.06.02 영등포구 압류입니다. 박시현의 임차권등기는 2024.08.22로 말소기준보다 앞서며, 전입 2022.08.12·확정일자 2022.08.04·보증금 210,000,000원입니다. 배당표상 208,232,000원을 배당받고 1,768,000원이 부족해 원칙적으로는 매수인 인수 계산이 나오지만, 이 사건 특별매각조건 때문에 해당 미배당분은 실질 0원으로 봅니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박시현 | 2022.08.12 / 2022.08.04 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 특별조건 미배당 1,768,000원 → 실질 인수 0원 |
| 이황희 | 2024.08.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 신건 2.12억은 최근 12개월 평균의 112.0%
여의도더리브스타일 전용 14.84㎡의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.08 181,000,000원이고, 최근 12개월 10건 평균은 189,300,000원입니다. 신건 최저가 212,000,000원은 이 최근 평균의 112.0%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 1.0%지만, 현재 최저가 자체가 최근 평균과 최신 거래보다 높으므로 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.84㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 14.84㎡ | 13 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 14.84㎡ | 10 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 14.84㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 14.84㎡ | 23 | 209,000,000원 |
| 2025.12 | 14.84㎡ | 20 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 14.84㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 14.84㎡ | 22 | 181,000,000원 |
| 2025.09 | 14.84㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 14.84㎡ | 22 | 192,000,000원 |
| 2025.08 | 14.84㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 14.84㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.84㎡ | 10건 | 189,300,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 박시현 보증금 | 210,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박시현 보증금 부족분은 1,768,000원이나, 특별매각조건을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이황희의 보증금은 미상이므로 이 배당표만으로 별도 인수 가능성까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰 시 가격은 낮아져도 미상 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 212,000,000원 | 1,768,000원 | 박시현 관련 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 169,600,000원 | 43,574,400원 | 박시현 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,680,000원 | 77,019,520원 | 박시현 관련 실질 0원 |
박시현 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당계산상 미배당액은 커지지만, 특별매각조건으로 그 부분은 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 따라서 유찰 후에는 알려진 박시현 보증금 때문에 실질취득가가 210,000,000원 부근에 고정되는 구조가 아닙니다. 다만 이황희의 보증금이 미상이므로 유찰 가격만 보고 곧바로 안전한 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동1가, 지하철 1·5호선 신길역 서측 인근. 업무시설·오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 지하철 1·5호선 신길역 및 지하철 1호선·KTX 영등포역이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 23층 2306호이며 사용승인일은 2020.07.23입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 10,450,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현 거주인 부재·폐문 등으로 내부구조와 실제 이용상황이 외부관찰·탐문 등에 의한 부분이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이황희 점유관계 확인. 전입일은 2024.08.23이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 임대차관계와 보증금을 재확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 박시현 임차권의 미배당 1,768,000원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거이므로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 212,000,000원은 최근 12개월 평균 189,300,000원의 112.0%입니다. 알려진 임차권 인수가 해소돼도 현재 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시 재산정. 1회 유찰 169,600,000원, 2회 유찰 135,680,000원으로 내려가면 가격 조건은 달라지지만, 미상 점유자의 권리 확인 없이 가격만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 요건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았다”
박시현의 보증금 210,000,000원은 이 사건에서 가장 크게 보이는 숫자지만, 배당 후 부족분 1,768,000원에는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 그러나 별도의 이황희 점유가 있고 보증금·확정일자가 미상이므로 전체 권리관계를 곧바로 “인수 0원 확정”으로 단정하기는 어렵습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 189,300,000원의 112.0%이고 최신 거래는 181,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 박시현 임차권보다 이황희의 미상 임대차관계 확인과 신건 가격 부담입니다. 특별매각조건은 중요한 위험 하나를 해소하지만, 다른 점유자의 미상 보증금과 최근 시세 이상의 가격까지 자동으로 해소해 주지는 않습니다.
