서울북부지방법원 2026타경10003. 수유동 ‘하늘미소’ 101동 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이재승이며 2019.07.16. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 263,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김정환의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.05.13. 접수됐고 전입은 2020.04.29., 점유개시는 2020.05.01.로 기록돼 있습니다.
말소기준은 2025.10.31. 접수된 주택도시보증공사 가압류 273,000,000원입니다. 김정환 임차권은 이보다 앞서므로 원칙적인 권리 순서만 놓고 보면 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 이 임차보증금에 대해 매수인 인수 260,000,000원을 계산하고 있습니다. 그러나 매각물건명세서는 별도로 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 특별매각조건 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 101동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호 · 사용승인 2018.01.23. |
| 소유자 | 이재승 · 2019.07.16. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 인수 해소
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정환 실제 임차인 1명 | 제2층 제203호 전부 | 260,000,000원 | 2020.04.29. 점유개시 2020.05.01. | 대항력 有 배당표상 우선변제 無 승계 실질 0원 |
등기된 임차권 내용에는 최초 보증금 260,000,000원, 증액 후 273,000,000원 및 확정일자 2020.04.29., 2022.03.14.가 기재돼 있습니다. 현재 임차인 분석과 배당 시뮬레이션은 김정환 보증금을 260,000,000원으로 반영하고 있으며, 배당표에서는 대항력은 인정하되 우선변제권 없이 매수인 인수 대상으로 계산합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득금액
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 345,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 345,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 임차권이 있다는 이유만으로 최저가에 260,000,000원을 더해 평가하는 사건이 아닙니다.
반대로 특별매각조건이 없다면 배당 시뮬레이션상 김정환 보증금 260,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조였습니다. 따라서 이 사건은 특별매각조건의 효력이 가격 판단 자체를 바꾸는 사건입니다. 실거래 비교 자료는 제시돼 있지 않아 345,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 리포트에서 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 인수 · 임차인 김정환 보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 66,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 546,000,000원, 채권자 배당액은 339,370,000원, 미배당액은 206,630,000원입니다. 임차보증금 260,000,000원은 일반 권리순서 계산에서는 매수인 인수로 표시되지만, 본 사건의 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호입니다.
- 주위환경. 수유초등학교 서측 인근으로 중·소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 수유시장, 관공서·공공시설, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 우이신설선 삼양역과 4호선 미아역이 위치합니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북동측 약 2~3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있으며 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 포함돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했고, 내부 구조와 실제 이용상태가 현황도면 등과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 배당 미수령 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김정환 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 특별조건이 없다면 배당 시뮬레이션상 260,000,000원이 매수인 인수로 계산되는 구조입니다.
- 보증금 금액 대조. 임차권등기에는 최초 260,000,000원과 증액 후 273,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 매각 관련 서류에서 적용되는 금액과 특별조건의 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차 실질취득금액은 345,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격상 유불리는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한돼 실제 이용상태와 내부 구조가 다를 수 있다는 점이 명시돼 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건을 단순히 등기 순서만 보면 부담이 큽니다. 김정환의 전입은 2020.04.29., 임차권등기는 2024.05.13.이고 말소기준 가압류는 2025.10.31.이므로, 배당 시뮬레이션상 보증금 260,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 하지만 이번 매각에는 채권자가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다.
따라서 이 조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 신건의 실질취득금액은 345,000,000원입니다. 권리분석의 승부처는 “대항력이 있느냐”가 아니라 특별매각조건이 해당 선순위 임차권의 미배당 보증금 청구와 임차권등기를 실제로 정리하는 구조인지 확인하는 것입니다. 가격 측면은 비교 실거래가 없어 감정가 345,000,000원의 시장 메리트를 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
