서울남부지방법원 2026타경3466. 서울 강서구 화곡동 정원주택 4층 404호, 전용 26.57㎡의 다세대주택입니다. 소유자 장윤미는 2022년 2월 5일 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했고, 임차인 신하영의 임대차계약일은 2022년 1월 3일, 확정일자는 2022년 1월 4일, 전입·점유개시는 2022년 2월 11일입니다. 말소기준은 2023년 1월 2일 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 물건과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 신건 배당계산상 보증금 210,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고 3,740,000원이 부족하지만, 이 조건을 반영하면 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-32 정원주택 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 26.57㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 장윤미 (2022.02.05. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2023.01.02. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 국 압류, 서울보증보험 가압류, 강서구 압류, 경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신하영의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.11.로 말소기준보다 앞서므로 임차인의 대항력은 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신하영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.04 | 有 | 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
정원빌라(504-32)는 16세대, 2012.04.12. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 26.57㎡와 일치하는 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 198,333,333원입니다. 현재 최저매각가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득액은 210,000,000원으로 최근 평균의 105.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 26.57㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 26.57㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 26.57㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 26.57㎡ | 3건 | 198,333,333원 |
거래 범위는 165,000,000원~220,000,000원이고 최신 거래는 2022.09.의 165,000,000원입니다. 현재 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 신하영 보증금 | 210,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,639,490원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금에서 3,740,000원이 부족합니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 그 부족분에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균 198,333,333원의 105.9%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·국·강서구 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 임대관계를 현장에서 재확인하고, 매각 후 실제 인도 절차도 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.5회, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 첫인상은 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 부담스러워 보입니다. 실제 배당계산도 3,740,000원의 미배당분을 만들지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리의 핵심 위험은 해소됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 198,333,333원의 105.9%이고 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 평균 유찰 횟수도 1.5회인 만큼, 현재 회차에서 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 권리는 특별조건으로 정리됐지만, 신건 가격은 보류가 이 물건의 핵심입니다.
