서울북부지방법원 2026타경10050. 서울 도봉구 쌍문동 효성하이츠빌라 지층 비01호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주영주이며 2020.11.24 매매, 2020.12.09 소유권이전 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차인 강희문의 선순위 대항력입니다. 강희문은 임대차계약 2020.10.12, 확정일자 2020.10.12, 전입·점유개시 2020.12.02로 확인되고 보증금은 200,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021.02.18 현대캐피탈의 가압류 12,286,790원입니다. 임차인의 전입은 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상 유찰로 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 계산도 1회 유찰 시 38,307,200원, 2회 유찰 시 70,805,760원의 인수액을 표시합니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-36 효성하이츠빌라 지층 비01호 · 도봉로127길 31-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지하1층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호 |
| 소유자 | 주영주 · 2020.11.24 매매 · 2020.12.09 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2021.02.18 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 현대캐피탈의 추가 가압류, 신용보증재단중앙회 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.09 등기된 강희문의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있지만, 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞선 2020.12.02이므로 대항력 판단은 별도로 중요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강희문 | 제지층 제비01호 전부 | 200,000,000원 | 2020.12.02 / 2020.10.12 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
효성하이츠빌라는 10세대, 2001.12.12 준공으로 확인됩니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 평균·최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 206,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 206,000,000원이고, 1회 유찰 시 계산가격은 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금 계산치는 커집니다. 이 사건에서는 특별매각조건 때문에 그 미배당분이 실질 인수로 연결되지 않는다는 점이 일반적인 대항력 임차인 사건과 가장 큰 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 강희문 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,286,790원 | 2,316,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,420,695원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 7,170,776원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 206,000,000원에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 현대캐피탈 가압류에 2,316,000원이 배당됩니다. 후순위 채권자 청구 합계 232,878,261원 중 배당액은 2,316,000원, 부족액은 230,562,261원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운중학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 쌍문역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 지층 비01호이며, 위생·급배수시설과 난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 301.0㎡ 장방형 평지로 공부상 공동주택 등 건물부지로 이용 중이며, 북서측 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부확인이 곤란해 내부구조도는 건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의거해 작성됐으며 실제 내부와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 강희문 임차권등기의 말소 방식과 시점을 확인해 특별매각조건이 실제로 이행되는 구조인지 점검하세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 206,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 현장 중개시세를 별도 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했습니다. 지층 비01호의 실제 구조·채광·환기·시설 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자가 누구인지, 인도·명도에 추가 절차가 필요한지 현황을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 승부처”
이 사건은 단순히 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”거나 “인수액이 0원이니 깨끗하다”는 한 문장으로 끝낼 물건이 아닙니다. 강희문은 보증금 200,000,000원, 전입 2020.12.02의 대항력 있는 임차인이고 말소기준권리인 2021.02.18 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 구조라면 유찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 그래서 계산상 1회 유찰 시 38,307,200원, 2회 유찰 시 70,805,760원의 미배당분이 생겨도 실질 인수는 0원입니다. 권리의 핵심은 이 특별매각조건의 최종 확인이고, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다. 신건 최저가 206,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 현재 확인되지 않으므로, 권리조건과 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
