서울남부지방법원 2026타경3480. 금천구 독산동의 다세대주택 제1층 제101호입니다. 현재 소유자는 박성준이고, 2021년 12월 30일 매매를 원인으로 2022년 1월 26일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 259,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 261,450,000원을 청구해 진행한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 김비오의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2020년 12월 9일이고, 보증금은 261,450,000원입니다. 경매개시결정일인 2026년 2월 2일보다 훨씬 앞서 대항력이 있는 임차권이므로 특별조건이 없다면 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 인수 위험을 해소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-97 제1층 제101호 · 독산로64길 70-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(거실, 주방, 방3, 욕실겸화장실1 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상4층 중 제1층 제101호 · 사용승인일 2014.06.11 |
| 소유자 | 박성준 (2021.12.30 매매, 2022.01.26 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 해소
과거 근저당권과 압류는 등기부상 이미 말소되어 현재 권리판단의 중심이 아닙니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 김비오의 주택임차권이고, 전입일 2020.12.09가 말소기준인 2026.02.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 매수인 인수대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김비오 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.09 | 261,450,000원 | 대항력 有 | 배당표상 없음 | 실질 0원* |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2020.10.21, 증액 계약일 2022.11.11, 주민등록 및 점유개시일 2020.12.09가 기재되어 있습니다. 보증금은 최초 249,000,000원에서 2022.11.11 12,450,000원이 증액되어 총 261,450,000원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 인수 · 임차인 김비오 보증금 | 261,450,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,450,000원 | 261,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,102,000원 |
현재 회차 시나리오에서는 집행비용 5,448,000원, 신청채권자 261,450,000원, 소유자 잔여 65,102,000원으로 계산됩니다. 배당표상 임차보증금 261,450,000원은 매수인 인수로 표시되지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문교초등학교 서측 직선거리 약 160m 지점이며, 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 1호선 독산역에서 약 1.5km, 간선도로 독산로까지 약 350m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상4층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 2014.06.11입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 거실, 주방, 방3, 욕실겸화장실1 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김비오 임차권은 원칙상 대항력이 있으므로, 특별매각조건이 빠지거나 적용되지 않으면 261,450,000원의 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가해 건축물현황도·외관·탐문조사를 기초로 평가됐습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 332,000,000원이며, 별도 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 다세대의 최근 거래와 비교해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 여러 규제가 기재되어 있으므로 입찰 목적과 취득요건을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 핵심이다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 261,450,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
다만 이 결론은 어디까지나 그 특별매각조건이 실제 매각에서 그대로 적용된다는 전제에 서 있습니다. 또한 감정 당시 내부확인이 되지 않았고, 실거래 시세 자료도 없어 332,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있다”에서 끝나는 것이 아니라, 특별매각조건의 효력과 이행을 원문으로 확인하는 것입니다.
