서울남부지방법원 2026타경3496. 금천구 독산동 더뷰 제5층 제501호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 한진해이고, 2020.05.13 소유권을 취득했습니다. 과거 2020.03.16 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당은 2020.04.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.12.16 금천구 압류이고, 그보다 앞선 2024.05.21 최용호의 주택임차권등기가 존재합니다.
최용호는 임대차계약일 2022.04.17, 확정일자 2022.04.18, 주민등록·점유개시일 2022.05.13, 보증금 270,900,000원으로 등기돼 있어 말소기준보다 빠른 선순위 임차권자입니다. 일반적인 권리구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 일반원칙을 특별매각조건이 차단한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상 15층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2020.02.28 |
| 소유자 | 한진해 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 승계를 끊는다
말소기준은 2024.12.16 금천구 압류입니다. 이후의 2025.04.28 양천구 압류, 2025.05.08 금천구 압류, 2026.02.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최용호의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.05.21 등기돼 있어 원칙적으로 선순위에 해당합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 확정일자 2022.04.18 | 270,900,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 염기화 점유 부분 미상 | 2025.04.02 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 272,000,000원, 권리비용을 따로 볼 필요가 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 272,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 가격 계산은 선순위 임차권 때문에 최저가 외에 추가 취득비용이 붙느냐 여부인데, 특별매각조건을 반영하면 최용호 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득금액은 낙찰가를 272,000,000원으로 가정할 때 272,000,000원입니다.
다만 감정가 자체가 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 이 사건의 판단 포인트는 “선순위 임차권 270,900,000원이 있으니 2억7천만원을 추가로 떠안는다”는 식의 계산이 맞지 않는다는 데 있습니다. 특별매각조건을 적용하면 매수인이 부담하는 최용호 관련 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 최용호 보증금(우선변제) | 270,900,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최용호 보증금 미배당분은 3,508,000원으로 산정되지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 특별조건 반영 시 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 3,508,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 57,146,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 100,057,120원 | 0원 |
통상적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건도 단순 배당 룰만 보면 현재 회차 3,508,000원에서 1회 유찰 시 57,146,400원, 2회 유찰 시 100,057,120원으로 인수액이 커집니다. 하지만 최용호에 대해서는 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 실질 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 제5층 제501호입니다. 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 주위환경. 금천문화예술정보학교 남서측에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·난방·급배수·승강기·기계식주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 최용호 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 당일 문서로 확인해야 합니다.
- 염기화 점유관계 확인. 2025.04.02 전입으로 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자 등 사실관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 현재 남은 지방자치단체 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표를 정밀하게 확정할 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 특별조건이 최용호 관련 승계위험을 해소하는 핵심이므로 배당 후 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 272,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 매매가격의 적정성은 별개의 문제이므로 입찰가는 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
등기만 보면 최용호의 보증금 270,900,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차 기준 3,508,000원의 미배당분을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 주택도시공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 최용호 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 낙찰가 272,000,000원을 가정할 때 동일한 272,000,000원입니다.
별도 점유자인 염기화는 2025.04.02 전입으로 2024.12.16 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 이 사건의 남은 실무 포인트는 특별매각조건의 실제 이행, 염기화의 점유관계, 세금 압류의 당해세 여부입니다. 선순위 임차권이라는 표면만 보고 인수액 270,900,000원을 추가하는 것도, 반대로 특별조건만 보고 후속 확인 없이 권리가 완전히 끝났다고 보는 것도 피해야 합니다.
