서울남부지방법원 2026타경3506. 화곡동 르미엘 6층 604호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 당시 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 조환성은 2022.07.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 244,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 209,000,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 박수진은 임차보증금 244,000,000원, 전입 2022.07.08, 확정일자 2022.05.30으로 말소기준보다 앞선 임차권자입니다. 통상 산식대로라면 신건에서 205,274,000원을 배당받고 38,726,000원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다.
문제는 별도의 점유자 김윤경입니다. 전입일이 2024.10.25로 말소기준 2025.02.17보다 빠르지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 박수진의 문제가 특별매각조건으로 해소된다고 해서 이 물건 전체를 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제6층 제604호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 기준 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 19층 · 제6층 제604호 · 사용승인일 2022.03.30 |
| 소유자 | 조환성 (2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 2022.04.18 설정됐던 부천중앙새마을금고 근저당권 5,390,000,000원은 2022.05.27 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.02.17 영등포세무서장 압류입니다. 이후 금천세무서장·강서세무서장 압류와 2026.02.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
반면 박수진의 주택임차권등기는 2023.10.24 접수됐고 전입·점유는 2022.07.08, 확정일자는 2022.05.30입니다. 말소기준보다 먼저 성립한 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있지만, 이 사건의 특별매각조건이 박수진 관련 잔액 반환청구권과 임차권등기 문제를 별도로 정리합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.08 | 2022.05.30 | 244,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 김윤경 | 미상 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
* 박수진은 배당계산상 38,726,000원이 남지만, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 박수진 보증금 | 244,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박수진 보증금 부족분은 38,726,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·아파트·학교·공원 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정평가 기준시점에는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지하 1층 지상 19층 건물이며 사용승인일은 2022.03.30입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 30M·북서측 약 6M 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김윤경 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 전입은 선순위인데 보증금이 미상이라 총 인수액이 확정되지 않습니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 박수진의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장·전입 가능 여부를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.08 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 현황을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 신건 최저가는 209,000,000원이지만 김윤경 인수위험이 확정되지 않았으므로 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “박수진이 끝나도 김윤경이 남는다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 박수진의 보증금 244,000,000원입니다. 신건 최저가 209,000,000원보다 크기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 줄지 않는 구조가 됩니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어, 박수진 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 김윤경은 2024.10.25 전입한 선순위 임차인이고 보증금이 미상입니다. 이 임차인에게는 박수진의 특별매각조건을 적용할 근거가 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “박수진 문제는 해소되지만 전체 인수액은 아직 확정할 수 없다”입니다. 김윤경의 보증금과 임대차관계를 확인하기 전에는 신건 209,000,000원의 가격 메리트도 평가하기 어렵습니다.
