서울남부지방법원 2026타경3510. 화곡동 까사지오 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 중심은 두 사람의 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 강윤자는 2022.04.12 전입·점유, 2022.02.22 확정일자를 갖추고 2024.04.19 주택임차권등기까지 마친 보증금 288,000,000원의 선순위 임차권자입니다. 반면 전현서는 2024.09.27 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
말소기준권리는 2024.12.10 강서구의 압류입니다. 따라서 강윤자의 임차권등기와 전현서의 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 강윤자 임차권에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 확약 때문에 강윤자 관련 미배당액은 실질 인수 0원으로 보지만, 그 확약은 전현서에게까지 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 5층 |
| 시세 비교면적 | 29.16㎡ |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2020.01.31 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2019.12.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준인 2024.12.10 강서구 압류 뒤의 2025.01.22 압류와 2026.02.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 강윤자의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 288,000,000원 중 284,154,000원이 배당되고 3,846,000원이 부족하지만, 특별매각조건으로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 강윤자 부분은 매수인 실질 인수 0원입니다.
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강윤자 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.12 확정일자 2022.02.22 | 288,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.04.19 | 해당 없음 |
| 전현서 점유 부분 미상 | 2024.09.27 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 확인되는 거래보다 30.8% 높다
까사지오의 시세 비교 자료에서 확인되는 거래는 2023.01 한 건입니다. 면적 29.98㎡, 2층이 221,000,000원에 거래됐습니다. 비교 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 현재 매각기일보다 앞서 있어 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 가격 자료 안에서는 이 거래가 유일한 기준점입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 29.98㎡ | 2 | 221,000,000원 |
신건 최저가 289,000,000원은 이 거래가 221,000,000원의 130.8%입니다. 강윤자 관련 실질 인수가 0원이어도 취득가격 자체가 이미 비교 거래보다 높습니다. 여기에 전현서의 미상 보증금이 실제 인수로 확인되면 실질취득액은 더 올라갑니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 강윤자 보증금 | 288,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 강윤자 보증금의 미배당액은 3,846,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 매수인에 대해 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 강윤자 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 전현서의 보증금은 미상이라 위 배당표에 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등서초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·학교·단독주택·관공서·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2019.12.31입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 까사지오는 15세대로 집계되며, 확인되는 실거래는 2023.01 한 건이라 가격 비교의 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 전현서 보증금 확인. 2024.09.27 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 신건 289,000,000원은 확인 거래 221,000,000원의 130.8%입니다. 거래 표본이 한 건뿐이라는 한계를 감안하더라도 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원입니다. 강윤자 관련 미배당액은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 보되 전현서 위험은 별도 확인해야 합니다.
- 임차관계 명도. 강윤자 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태 및 전현서의 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 위험은 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 핵심은 288,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 강윤자 임차권은 선순위지만 주택도시보증공사의 특별매각조건 때문에 현재 회차 미배당액 3,846,000원을 포함한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 밖에 있습니다. 전현서는 말소기준보다 앞서 전입했으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이고, 이 위험은 강윤자 관련 확약 밖에 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 289,000,000원은 확인되는 2023.01 실거래 221,000,000원의 130.8%입니다. 표본이 한 건뿐이라 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 최소한 현재 자료만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 강윤자 확약 효과를 확인하는 것과 동시에 전현서의 실제 임차조건을 확인하는 것, 그리고 제한된 시세 자료를 보완해 가격 수준을 다시 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
