서울남부지방법원 2026타경3522. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 제3층 제305호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 박일성은 2022.03.26 매매를 원인으로 2022.04.04 소유권을 넘겨받았고 거래가액은 251,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이재원이 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으며 보증금 역시 251,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 임차권등기가 말소기준 뒤라고 판단하면 안 된다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.23이지만, 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2022.04.04로 2023.02.07 말소기준 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 배당 후 남는 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제로 이어집니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 인수 위험을 직접 끊어 놓은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 18.41㎡ · 12층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 박일성 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2021.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 특별조건으로 실질 0원
말소기준은 2023.02.07 영등포구 압류입니다. 이후의 계양세무서장 압류, 임차권등기, 부천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이재원의 대항력 판단 기준은 임차권등기일이 아니라 2022.04.04 전입·점유이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04 · 2022.04.04 | 251,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
또 하나의 확인 포인트는 2022.04.06 민간임대주택등기입니다. 말소기준 압류보다 앞선 등기이고, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 매각으로 자동 정리된다고 단정하기보다 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 말소·승계 관계를 원문으로 다시 확인할 항목입니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 불리하다
여의도써밋은 2021.10.01 사용승인, 21세대 규모입니다. 유사 면적 실거래는 12건이고 전체 평균은 244,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,000,000원과 최신 거래 227,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 250,000,000원은 최근 지표의 110.1%이고, 최근 대비 과거 추세는 -7.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | 18.41㎡ | 12건 | 244,333,333원 |
과거 전체 평균 대비 현재 최저가는 102.3%이고, 최근 12개월 평균 대비로는 110.1%입니다. 특히 최근 가격 추세가 -7.7%인 상황이므로, 전체 평균만 놓고 “비슷한 가격”이라고 판단하는 것보다 최신 거래와 최근 평균을 우선하는 편이 보수적입니다. 현재 신건 가격에는 최근 시세 대비 할인이라고 부를 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 이재원 보증금 | 251,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 중 5,300,000원이 남지만, 특별매각조건 때문에 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층이며 사용승인일은 2021.10.01입니다.
- 주위환경. 서울영동초등학교 남측 인근으로 공동주택·아파트·다세대주택·상업용 건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·남동측 약 8~10m 내외 포장도로, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 공시지가는 8,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재에는 대상자와 대상 용도 조건이 함께 있으므로 본건 적용 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 21세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 1.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 최근 추세 역시 -7.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 이재원은 2022.04.04 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 특별조건이 없다면 미배당액 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.06 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 말소·승계 관계를 등기와 명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 영등포구·계양세무서장·부천세무서장 압류가 있으며, 당해세 해당분이 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득 250,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 227,000,000원의 110.1%이고 추세는 -7.7%입니다.
- 회차별 룰상 인수 착시. 1회 유찰 시 계산상 인수 54,600,000원, 2회 유찰 시 94,040,000원이 나타나지만 특별매각조건 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 보증금 251,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.04.04로 말소기준 2023.02.07보다 앞서고, 신건 배당 계산에서도 5,300,000원의 미배당이 생깁니다. 그러나 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득은 그대로 250,000,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래 227,000,000원의 110.1%입니다. 최근 가격 추세는 -7.7%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인의 인수 위험은 특별조건으로 상당 부분 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”이라는 두 사실을 분리해 보는 것입니다.
