서울남부지방법원 2026타경3526. 강서구 화곡동 더숨153 제103동 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박일성은 2021.10.19 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득했고, 2023.06.27 계양세무서장의 압류가 이 사건의 말소기준입니다. 이후 강서구 압류, 부천세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 공동육은 2021.10.21 전입·점유, 2021.10.01 확정일자, 보증금 275,000,000원으로 말소기준인 2023.06.27보다 앞서 대항력이 있습니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 끊는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 면적 | 18.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2021.07.15 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.19 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2023.06.27 국(계양세무서장) 압류입니다. 공동육의 임차권등기 자체는 2023.11.01로 말소기준 뒤에 등기됐지만, 전입·점유가 2021.10.21로 더 빠르므로 제공된 권리판정상 대항력 있음입니다. 보증금은 275,000,000원이고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공동육 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.21 | 2021.10.01 | 275,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 김효진 | 미상 | 2026.02.11 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김효진은 2026.02.11 전입으로 말소기준 2023.06.27보다 뒤이며, 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 점유관계와 계약 내용은 매각물건명세서 원문과 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 권리보다 더 큰 문제는 신건 318,000,000원
가격 판단용 거래표본 12건의 평균은 278,333,333원이고, 최저 265,000,000원, 최고 285,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03 · 275,000,000원입니다. 이에 비해 현재 신건 최저가는 318,000,000원으로 집계 평균의 114.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 18.10㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 18.12㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | 18.89㎡ 기준 | 12건 | 278,333,333원 |
특히 거래표본의 최신 시점이 2022.03이라는 점도 중요합니다. 현재 신건 가격을 곧바로 현 시세와 동일시할 근거는 약하며, 확인된 최신 거래 275,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 “인수 0원이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 공동육 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 37,748,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 318,000,000원 가정 시 공동육의 보증금 275,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 37,748,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 화곡역 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측·남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 환금성. 더숨153 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회로, 현재 신건 가격에서의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 공동육 권리 확인. 전입 2021.10.21·확정일자 2021.10.01·보증금 275,000,000원의 대항력·우선변제 구조를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 김효진 점유 확인. 전입은 2026.02.11로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으나 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 제공된 거래표본 최신 거래가 2022.03이므로, 318,000,000원 응찰 전 현재 매매·전세 시장을 별도로 재확인해야 합니다.
- 가격과 권리 분리. 특별매각조건으로 인수 위험이 해소됐다는 사실과 현재 최저가가 가격적으로 유리하다는 판단은 별개입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 공동육의 전입은 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액은 신건 최저가와 같은 318,000,000원이고, 이는 거래집계 평균 278,333,333원의 114.3%입니다. 최신 확인 거래도 2022.03의 275,000,000원이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 현재 회차의 높은 가격과 오래된 거래표본입니다.
