서울남부지방법원 2026타경3532. 금천구 시흥동 첼시하우스7 제302호, 대장상 용도는 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”는 사실에서 끝나지 않습니다. 유성은은 2021.08.20. 전입·점유, 2021.07.22. 확정일자를 갖고 있고 2023.09.15. 임차권등기를 마친 대항력 있는 임차권자입니다. 보증금은 285,000,000원으로 현재 최저매각가 248,000,000원을 웃돕니다.
통상 구조만 적용하면 현재 회차에서 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 유성은에게 배당되고, 보증금 잔액 41,272,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 유성은과 관련한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같은 248,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로23다길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 지상6층 건물 내 제302호 |
| 소유자 | 천종태 · 2021.09.07. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2019.07.30. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019.10.28. 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석상 기준은 2024.01.02. 금천구 압류입니다. 유성은의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 등기된 임차보증금은 285,000,000원입니다.
② 임차·점유 관계 — 특별조건 대상과 그 밖의 전입자를 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유성은 | 2021.08.20 / 2021.07.22 | 285,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| QUAN LINA | 2025.06.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성율 | 2025.09.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
유성은은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 반면 QUAN LINA는 2025.06.02., 조성율은 2025.09.05. 전입으로 모두 2024.01.02. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 기록상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자 등 임대차 조건이 확인되지 않으므로 실제 점유 상태와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 유성은 보증금 | 285,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 유성은 보증금 미배당액은 41,272,000원입니다. 이는 특별매각조건을 적용하기 전의 통상적인 인수 계산액이며, 특별매각조건을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금천초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대장상 용도는 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제302호이며, 외벽은 치장벽돌붙임마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 유성은의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 명세서를 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 조성율·QUAN LINA는 말소기준권리 이후 전입으로 기록상 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 임대차 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 감정가·최저가 248,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 유형의 최신 거래와 개별 호수 조건을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 특별매각조건까지 봐야 한다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 현재 회차 배당계산에서도 41,272,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로, 유성은과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
남는 확인 포인트는 별도 전입자 조성율·QUAN LINA의 실제 점유 상태와 국세·지방세 압류의 배당 영향, 그리고 현재 가격 수준입니다. 두 전입자는 기록상 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만 임대차 조건이 확인되지 않았고, 현재 최저가가 시세 대비 유리한지 판단할 최신 비교가격도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권의 외형보다 특별매각조건의 효력을 정확히 읽는 것이 핵심입니다.
