서울남부지방법원 2026타경3544. 구로동 ‘코원’ 제1동 6층 607호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자 박해주는 2022년 107,000,000원에 취득했고, 임차권자 이주연은 2022년 5월 31일 확정일자, 2022년 6월 20일 전입·점유를 갖춘 뒤 2023년 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차인의 보증금은 105,400,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 실제 회차 시나리오도 1회 유찰 시 14,670,400원, 2회 유찰 시 32,896,320원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서의 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제6층 제607호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 면적 / 층 | 12.49㎡ · 지상16층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 박해주 (2022.07.18. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.07.31. 갑구 11번 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방세·국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이주연은 말소기준보다 앞선 2022.06.20. 전입·점유와 2022.05.31. 확정일자를 보유해 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 건물 전부 · 2022.06.20 확정일자 2022.05.31 | 105,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| SILVA MOREIRA PECHIN TAVARES LUCA | 607호 · 2025.11.22 | 1,500,000원 월 400,000원 | 없음 | 해당 없음 | 인수 위험 없음 |
* 회차 계산상 인수액은 1회 유찰 시 14,670,400원, 2회 유찰 시 32,896,320원이나, 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건 가격이 높다
코원은 45세대, 2014.06.03. 준공이며 비교 면적은 12.49㎡입니다. 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건, 최신 거래, 최근 가격 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 12.55㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 12.55㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 12.55㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 12.49㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 12.49㎡ | 8 | 74,700,000원 |
| 2025.06 | 12.49㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 87,450,000원 |
신건 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 87,450,000원의 132.6%입니다. 최신 거래도 2026.05. 95,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세 역시 -16.0%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 이주연 보증금 | 105,400,000원 | 105,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 8,176,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이주연 보증금 105,400,000원이 전액 우선배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약 밖 숫자와 실제 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 116,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,800,000원 | 14,670,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 74,240,000원 | 32,896,320원 | 0원* |
대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이주연 임차권에 관한 실질취득은 매각가 자체로 보는 구조입니다. 따라서 현재 신건에서는 권리보다 가격이 핵심 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동구로초등학교 북측 인근. 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12M 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 7,408,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 지표. 45세대 규모이고 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 116,000,000원은 최근 12개월 평균 87,450,000원의 132.6%이며 최신 거래 95,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -16.0%이므로 과거 118,000,000원~120,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 현 점유 확인. 현황조사상 SILVA MOREIRA PECHIN TAVARES LUCA가 607호에 전입해 있으므로 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.07.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차권이 있어 복잡해 보이지만, 특별매각조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현황조사상 추가 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 권리의 핵심 위험은 상당 부분 정리돼 있습니다.
반대로 가격은 부담스럽습니다. 신건 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 87,450,000원의 132.6%, 최신 거래는 95,000,000원이고 최근 추세는 -16.0%입니다. 경매 평균 유찰도 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 특별매각조건 덕분에 권리 문제를 가격 문제로 바꿔놓은 사건인 만큼, 신건에서는 “인수 0원”만 보고 가격까지 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
