서울남부지방법원 2026타경3552. 금천구 시흥동 준그린빌 3층 303호, 공부상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 거실 및 주방·식당, 방3, 욕실2, 현관 등이며 철근콘크리트조 5층 건물의 3층입니다. 사용승인일은 2018.08.29입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “임차인이 있느냐”가 아니라, 253,000,000원의 선순위 임차보증금이 특별매각조건 때문에 실제 매수인에게 넘어오는지입니다.
말소기준은 2025.01.15 계양세무서장 압류입니다. 그런데 윤지은은 2021.07.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 임차권 역시 2023.10.11 설정되어 있어 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 윤지은 임차권에 관한 룰상 미배당액이 생겨도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 864-17 준그린빌 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로43가길 44-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 · 사용승인일 2018.08.29 |
| 소유자 | 김용석 · 2019.05.15 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
2018.10.17 시흥새마을금고 근저당권 960,000,000원이 설정됐지만 2019.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2021년 차진희의 245,000,000원 주택임차권도 2021.07.07 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 윤지은의 253,000,000원 임차권이며, 2025.01.15 압류보다 앞선 전입·점유에 따라 대항력 있는 임차인으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지은 | 건물 전부 · 2021.07.20 | 253,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 가능 특별조건 실질 0 |
| 홍승연 | 미상 · 2025.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 승계 없음 |
윤지은은 임대차계약일 2021.06.23, 전입·점유개시 2021.07.20로 말소기준일 2025.01.15보다 빠릅니다. 등기부의 2023.12.08 경정등기에는 확정일자가 2021.06.30으로 정정돼 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 봐야 합니다.
홍승연은 2025.02.03 전입으로 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입관계로는 대항력이 없고 매수인 승계 대상도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 윤지은 보증금 | 253,000,000원 | 253,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 33,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 291,000,000원 가정에서는 임차보증금 253,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 그 경우에도 윤지은 임차권의 미배당 잔액은 특별매각조건상 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 적용되어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 291,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,800,000원 | 24,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,240,000원 | 70,167,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 현관 등으로 이용됩니다.
- 입지. 시흥초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·학교 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 1호선 금천구청역이 있으며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 소규모주택정비 관리지역 및 소규모주택정비사업 사업시행구역에 포함됩니다.
- 건물상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 집합건축물대장 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 적용되는 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 윤지은 임차권 경정 확인. 2023.12.08 경정등기로 확정일자가 2021.06.30으로 정정돼 있으므로 등기부 최신본과 명세서의 날짜를 대조하세요.
- 세금 압류 4건. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.05 민간임대주택등기의 임대의무 관련 내용이 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 점유관계. 홍승연은 2025.02.03 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상인 만큼 현황조사·전입세대 확인 및 명도 상황을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 신건 최저가 291,000,000원이 시세보다 낮다고 전제하지 말고, 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 253,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 1회 유찰 시 룰상 인수액은 24,259,200원, 2회 유찰 시에는 70,167,360원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원이며, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 291,000,000원입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 291,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없고, 세금 압류 4건과 민간임대주택등기도 원본 확인 대상입니다. 이 물건의 핵심은 “253,000,000원 임차보증금 자체”보다 “특별매각조건이 정확히 이행되는지와 291,000,000원의 시장가격 적정성”입니다.
