서울남부지방법원 2026타경3566. 금천구 독산동 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 조지혜의 266,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.06이고 말소기준인 2026.02.05 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다.
일반적인 배당구조만 놓고 보면 신건 매각가 262,000,000원에서 집행비용 4,468,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 257,532,000원이 배당되어 8,468,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시공사가 매수인에 대해 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 조지혜 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 이태호 · 2021.06.21 매매 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조지혜 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 266,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.06 | 우선변제 확정 2021.08.06 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 |
등기부상 과거 대창신용협동조합 근저당권은 2021.08.05 일부포기로 이미 말소되어 현재 말소기준이 되지 않습니다. 따라서 이 사건의 말소기준권리는 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 조지혜의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.08.06으로 그보다 빠릅니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
감정가는 262,000,000원이고 현재 최저매각가도 262,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 조지혜 보증금 | 266,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조지혜 보증금 부족분은 8,468,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 제5층 제502호이며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건의 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 조지혜의 주택임차권은 등기부상 대항력이 있으므로 매각조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 262,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.08.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 핵심”
이 물건은 등기부만 보면 결코 단순하지 않습니다. 조지혜의 보증금은 266,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서기 때문에 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 신건에서도 계산상 8,468,000원이 남고 유찰되면 미배당액은 더 커집니다.
그러나 이 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 262,000,000원으로 봅니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 이 가격 자체의 매력도는 별도로 확인해야 하며, 입찰 전에는 특별매각조건의 정확한 적용과 임차권 말소 절차를 원문으로 재확인하는 것이 핵심입니다.
