서울남부지방법원 2026타경3579. 금천구 독산동 모던하우스 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024년 설정된 하혜령의 주택임차권입니다. 임차보증금은 217,000,000원, 전입일은 2020.08.31, 확정일자는 2020.07.24로 기록돼 있고, 2026.02.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 권리 순서만 보면 매수인 승계 가능성이 있는 구조지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙었습니다.
따라서 하혜령 임차권과 관련해서는 배당 부족이 생기더라도 그 잔액을 매수인에게 청구하는 구조로 보지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 별도로 확인되는 강재구는 2025.02.05 전입으로 강제경매개시결정보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 사람은 특별매각조건이 적용되는 대상이라고 확인된 자료가 없으므로 확약 밖 별도 점유 리스크로 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 내 2층 · 사용승인일 2020.06.26 |
| 소유자 | 안금세 (2020.09.11. 소유권 이전, 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 경매개시결정
2020.07.10 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.08.28 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 하혜령의 임차권등기는 2024.09.26으로 그보다 앞서 있어 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건에는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하혜령 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 강재구 | 미상 | 2025.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 하혜령 관련 “실질 0원”은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건을 반영한 판단입니다. 강재구는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 2.24억
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 224,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 안금세의 2020년 취득 당시 거래가액은 217,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하는 최근 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 이 자료만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 하혜령 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 3,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사 청구액 217,000,000원 중 예상배당은 3,064,000원, 미배당은 213,936,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건상 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산2동주민센터 남측 인근. 관공서·단독주택·다세대주택 및 로변 주상용건물·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2020.06.26입니다.
- 이용상태. 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도상 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강재구 보증금 확인. 전입일은 2025.02.05이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 하혜령 임차권 처리. 임차권등기 말소가 매각 후 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 최근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인하기 전에는 신건 224,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 특별매각조건과 점유자 관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 주된 인수는 해소, 미상 점유가 남는다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 217,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심 변수를 바꿉니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 하혜령 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 그 밖에 확인되는 강재구입니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다. 또한 현재 최저가 2.24억의 가격 적정성을 판정할 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권은 특별조건으로 정리됐지만, 별도 점유자의 권리와 금액을 확인하기 전까지는 권리분석이 끝난 물건이 아닙니다.
