서울남부지방법원 2026타경3594. 서울 강서구 염창동 루미온 102동 5층 501호, 오피스텔입니다. 소유자는 김윤상이고, 2023.05.02 매매를 원인으로 2023.05.26 소유권을 이전받았으며 등기부상 거래가액은 363,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 “임차권등기는 매각으로 지워진다” 수준이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다.
임차인 노경희는 2023.04.19 임대차계약, 2023.04.27 확정일자, 2023.05.26 전입 및 점유개시, 보증금 358,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준권리인 2024.08.05 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 매수인의 부담을 결정적으로 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제501호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김윤상 · 거래가액 363,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2024.08.05 남동세무서장의 압류입니다. 노경희의 전입·점유개시일은 2023.05.26이므로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2023.04.27로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
이후 2025.01.21 임차권등기가 설정됐고, 2025.08.04 주택도시보증공사의 1,127,500,000원 가압류, 2026.02.06 강제경매개시결정이 이어집니다. 압류 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.58억, 하지만 특별조건 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노경희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.26 | 2023.04.27 | 358,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 특별매각조건 — 인수액 판단을 뒤집는 문구
매각물건명세서 비고에는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다.
따라서 배당계산표만 기계적으로 보면 신건에서도 2,854,000원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 이 조건을 적용하면 노경희 임차보증금에 관한 매수인 부담은 실질적으로 0원입니다. 이 판단은 해당 특별매각조건의 대상인 임대차보증금 잔액에 한정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 노경희 보증금 | 358,000,000원 | 355,146,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 2,854,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 일반 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 361,000,000원 | 2,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 288,800,000원 | 74,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 231,040,000원 | 130,994,560원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제5층 제501호로 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상10층이며 사용승인일은 2022.01.11입니다.
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며, 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·주차·승강기·공동현관 출입통제설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 수차례 현장조사 시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·설비는 건축물현황도와 외부관찰·탐문 등에 근거했으므로 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 노경희의 전입 2023.05.26, 확정일자 2023.04.27, 보증금 358,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 361,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.26 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 의무와 현재 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 과정에서 폐문부재였으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 대항력보다 중요한 것은 ‘특별매각조건’
이 사건만 놓고 보면 임차보증금 358,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 처음에는 인수위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 2,854,000원, 1회 유찰 시 74,043,200원, 2회 유찰 시 130,994,560원이 일반 계산상 매수인 부담으로 잡힙니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 주택도시공사가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 확인사항은 대항력 자체보다 그 특별매각조건이 매각 시 그대로 적용되는지입니다. 가격 측면은 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 별도 검증이 필요합니다.
