서울남부지방법원 2026타경3601. 강서구 화곡동 와이앤비 3층 304호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 2020년 12월 28일 전입·점유를 시작한 임차인 한결의 170,000,000원 보증금입니다. 한결은 2023년 8월 29일 말소기준 가압류보다 앞서 전입했고, 2025년 1월 8일에는 임차권등기까지 마쳐 대항력 있는 임차인으로 표시됩니다. 통상이라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 한결 보증금은 배당모형상 170,000,000원 매수인 인수로 잡혀 있지만, 이 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 한결 관련 임차보증금에 한정해 판단해야 하며, 별도 점유자인 한금희에게 그대로 확장되는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(거실, 방1, 화장실 등) · 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2019.08.02 |
| 소유자 | 송명호 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합산은 171,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한결 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.28 | 170,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 실질승계 0원* |
| 한금희 | 전부 | 2025.09.15 | 1,000,000원 | 550,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 0원 |
한결은 2020년 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당요구도 2025.01.08에 확인됩니다. 배당모형은 우선변제권이 없는 것으로 계산해 보증금 전액을 매수인 인수로 표시하지만, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다.
한금희는 2025.09.15 전입으로 말소기준 2023.08.29보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 보증금 1,000,000원·월차임 550,000원입니다. 특별매각조건은 한결 관련 권리 해소에 관한 것이므로 한금희에게 적용한다고 볼 수는 없지만, 현재 자료상 한금희 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 표시되지는 않습니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 138,000,000원입니다. 다만 제공된 같은 건물 거래 통계에는 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 최저가나 실질취득가가 최근 거래보다 저렴한지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,732,000원 |
| 인수 · 한결 임차보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 135,268,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형상 채권 총액은 1,014,000,000원, 채권자 예상배당은 135,268,000원, 미배당은 878,732,000원입니다. 한결 보증금은 배당모형상 매수인 인수 170,000,000원으로 계산되어 있으나, 특별매각조건에 따른 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 특별매각조건이 유지되면 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 878,732,000원 | 138,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 905,945,600원 | 110,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 927,669,760원 | 88,320,000원 |
* 한결 관련 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 적용된다는 전제의 실질취득액입니다. 배당모형 자체의 룰상 매수인 인수액은 각 회차 모두 170,000,000원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 거실·방1·화장실 등으로 구성된 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근, 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장 및 근거리에 까치산역이 있어 교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 3층 304호, 사용승인일 2019.08.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 190.1㎡, 공시지가 3,535,000원/㎡, 완경사·정방형 토지입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 제한. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한결의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 한결 임차권 말소 이행 확인. 룰상 인수액은 170,000,000원이므로 특별조건 이행 여부가 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
- 한금희 점유 확인. 한금희는 보증금 1,000,000원·월차임 550,000원, 전입일 2025.09.15로 대항력 없음으로 표시되어 있으나 현 점유 및 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.22 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 경매 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액 비교자료가 없어 138,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 감정가만으로 저가 매수라고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 같은 건물 통계상 평균 유찰 3.4회·매각률 20.0%이므로 출구가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘인수 1.7억’이 아니라 ‘특별매각조건의 실제 효력’
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차인 한결의 보증금 170,000,000원이 감정가 138,000,000원보다 커서 전형적인 인수주의형 물건처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 138,000,000원입니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 같은 건물 경매 통계는 평균 유찰 3.4회·매각률 20.0%로 나타납니다. 권리 쟁점은 특별매각조건으로 크게 완화되지만, 가격 적정성과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
