서울남부지방법원 2026타경3607. 서울 강서구 화곡동 공감지음410 제3층 제304호, 다세대주택입니다. 손재현이 2022.01.14. 거래가 284,000,000원에 취득했고, 임차권자 윤지수는 건물 전부를 보증금 284,000,000원에 임차했습니다. 계약일은 2021.12.03., 확정일자는 2021.12.06., 점유개시는 2022.01.14., 주민등록일자는 2022.01.17.입니다.
말소기준은 2023.03.09. 강서세무서장의 압류입니다. 윤지수의 전입과 점유는 이보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 임차권등기는 2023.07.27. 접수됐지만, 대항력 자체는 앞선 점유·전입에서 이미 형성된 구조입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 제3층 제304호 |
| 전용면적 | 29.19㎡ |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.14. 거래가 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0
말소기준인 2023.03.09. 압류 이후 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류, 국·서울특별시·금천구의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 등기부상 종전 신탁은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지수 | 건물 전부 | 284,000,000원 | 2022.01.17 / 2021.12.06 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
윤지수는 점유개시 2022.01.14., 전입 2022.01.17.로 말소기준 2023.03.09.보다 앞서며, 확정일자도 2021.12.06.입니다. 배당요구도 2023.07.27. 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 신건 가격 289,000,000원 가정에서는 집행비용 4,846,000원을 먼저 차감한 뒤 보증금 284,000,000원이 전액 배당되므로 계산상으로도 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 160,000,000원
공감지음410은 19세대, 2021.07.30. 사용승인된 다세대주택입니다. 거래 자료 전체 평균은 274,000,000원이지만, 2021~2022년의 279,000,000원~289,000,000원대 거래가 대부분을 차지합니다. 가격 판단에서는 이 과거 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.98㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 26.86㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 26.65㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 1 | 279,000,000원 |
| 2022.02 | 29.23㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 29.98㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 29.19㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 29.19㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 274,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 160,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026.06. 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 160,000,000원이며, 최근 거래는 과거 거래 대비 -43.7%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 시세의 180.6%입니다. 따라서 전체 평균 274,000,000원과 가깝다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 윤지수 보증금 | 284,000,000원 | 284,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 154,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차 계산상 윤지수 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 특별매각조건을 빼면 인수액이 커지는 유형
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 289,000,000원 | 0원 | 특별매각조건 반영 0원 |
| 1회 유찰 시 | 231,200,000원 | 56,836,800원 | 특별매각조건 반영 0원 |
| 2회 유찰 시 | 184,960,000원 | 102,429,440원 | 특별매각조건 반영 0원 |
이 표가 중요한 이유는 단순합니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 그 구조를 특별매각조건이 끊어주는 예외입니다. 따라서 유찰 후에도 가격 비교 기준은 ‘표면 최저가 + 실질 인수’로 확인하되, 이 사건의 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 제3층 제304호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 시세 유동성. 19세대 규모이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 274,000,000원보다 2026.06. 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -43.7%이므로 과거 2021~2022년 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 특별매각조건의 핵심이 임차권등기 말소이므로 매각조건과 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 예외는 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건은 권리만 보면 까다로운 대항력 임차권이 존재합니다. 윤지수의 보증금은 284,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 160,000,000원의 180.6%이고, 최근 거래 추세는 -43.7%입니다. 단지 경매 통계도 평균 1.7회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세와 신건 가격의 큰 괴리입니다.
