서울남부지방법원 2026타경3629. 서울 강서구 화곡동 골든라인씨티 16층 1605호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2022.03.30. 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2023.04.11. 강서세무서장이 한 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사 가압류·박범석 임차권등기·국의 추가 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인 박범석은 말소기준권리보다 앞선 2022.11.18. 전입, 2022.10.20. 확정일자, 보증금 226,000,000원을 갖고 있고, 전유부분 전부에 관한 임차권등기까지 마친 상태입니다. 따라서 원칙상 배당되지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 대항력 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 부담을 별도로 정리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3629 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 · 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.04.11. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — ‘룰상 인수’와 ‘실질 인수’를 구분
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박범석 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.18. 2022.10.20. | 226,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 서유진 점유 부분 미상 | 2024.06.10. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 인수 없음 |
* 박범석의 배당 계산상 부족분은 현재 회차 8,894,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 조건은 박범석 관련 부담에 관한 것이며, 서유진의 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
③ 가격 — 현재 시세와 직접 비교할 실거래 기준이 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 221,000,000원입니다. 소유자 손재현의 2022.03.30. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 232,000,000원이지만, 이는 과거의 개별 거래이므로 현재 동일 평형 시세로 대체해 판단하지 않습니다.
현재 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 221,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 권리분석과 분리해, 입찰 전에 주변 오피스텔의 최신 거래를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 8,894,000원 | 0원* | 221,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 52,475,200원 | 0원* | 176,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 87,340,160원 | 0원* | 141,440,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 박범석 보증금 | 226,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 3,894,000원을 제외한 217,106,000원이 박범석에게 배당되고, 보증금 부족분 8,894,000원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특별매각조건에 따라 이 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 서남서측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 제16층 제1605호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 오피스텔이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 속합니다. 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박범석 관련 배당부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 박범석 배당구조. 현재 매각가 기준 배당액 217,106,000원, 룰상 부족분 8,894,000원입니다. 특별매각조건이 적용되므로 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
- 서유진 점유 확인. 2024.06.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 거주 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원문으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 동일 평형 실거래 비교가 없어 감정가 221,000,000원의 현재 시세 대비 수준은 판단하지 않습니다. 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음 ≠ 실제 인수 발생”
겉으로 보면 보증금 226,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 221,000,000원보다 보증금이 더 커 주의가 필요한 사건입니다. 실제 배당 계산도 8,894,000원의 부족분을 매수인 인수로 잡습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해, 그 부족분을 실질 0원으로 만드는 것이 핵심입니다.
반면 특별매각조건 밖의 점유자 서유진은 대항력은 없지만 보증금과 구체적인 점유관계가 미상이고, 민간임대주택등기도 확인 포인트로 남아 있습니다. 가격 측면에서는 최신 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다거나 비싸다고 판단하지 않는 것이 맞습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차인의 금전 인수는 특별매각조건으로 해소되지만, 점유관계와 가격 검증을 별도로 끝내야 하는 오피스텔로 정리됩니다.
