서울남부지방법원 2026타경3636. 강서구 화곡동 아줄리움 4층 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 이순규는 2021.03.15 매매를 원인으로 295,000,000원에 취득했고 2021.04.15 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 물건의 말소기준은 2023.03.30 서대문세무서장 압류입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 최승주는 2021.02.03 확정일자를 받고 2021.02.25 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 295,000,000원입니다. 2023.03.22에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리순서만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 특별매각조건에 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권 때문에 발생하는 매수인의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제403호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제4층 제403호 · 사용승인 2020.12.24 |
| 소유자 | 이순규 · 2021.03.15 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승주 건물의 전부 · 주거 | 2021.02.25 / 2021.02.03 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
* 권리순서만 적용하면 매각대금이 보증금 배당에 부족할 때 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 시나리오상 1회 유찰 시 원칙상 48,905,600원, 2회 유찰 시 98,284,480원이 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 96.3%이지만 표본은 2022년 1건
가격 비교 자료는 아줄리움 전용면적 약 29.96㎡에 대응하는 실거래 1건입니다. 거래시점은 2022.06, 면적 29.91㎡, 2층, 거래가는 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.91㎡ | 2 | 325,000,000원 |
현재 최저매각가와 특별매각조건을 반영한 실질취득가는 모두 313,000,000원이며, 비교거래 325,000,000원의 96.3%입니다. 다만 확인되는 비교거래가 2022.06의 1건뿐이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 임차인 최승주 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 12,818,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 313,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 295,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 서울보증보험주식회사에는 12,818,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 313,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 250,400,000원 | 48,905,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 200,320,000원 | 98,284,480원 | 0원* |
* 특별매각조건의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2020.12.24. 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규모. 아줄리움은 15세대이며, 비교 대상 면적은 29.96㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 4,268,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 최승주 임차권등기가 매각 후 어떤 서류와 절차로 말소되는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.04.15 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 확인되는 실거래는 2022.06의 325,000,000원 1건이므로, 313,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 5,182,000원과 현재 확인된 권리를 기준으로 한 계산이며 실제 세금·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리표만 보면 보증금 295,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 인수형으로 보입니다. 그러나 특별매각조건이 그 핵심 위험을 바꿉니다. 미배당 잔액 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 최승주 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 313,000,000원입니다. 가격 비교 자료는 2022.06의 325,000,000원 거래 1건뿐이며 최저가는 그 96.3%입니다. 권리상 큰 부담이 해소됐다는 사실과 가격이 충분히 싸다는 평가는 분리해야 합니다. 이 사건의 핵심은 특별매각조건의 원문 유지 여부를 확인하고, 현재 시장가격을 추가 검증하는 것입니다.
