서울남부지방법원 2026타경3650. 금천구 시흥동 신영메트로시티 3층 307호로, 감정평가상 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 소유자 이맹자는 2022년 4월 6일 매매를 원인으로 2022년 5월 3일 272,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 277,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “272,000,000원짜리 선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 전길자의 임차권등기는 2024년 5월 9일 설정됐고 주민등록·점유개시는 2022년 5월 3일입니다. 배당 계산만 보면 보증금 전액이 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서에는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 전길자 관련 주된 인수액은 실질적으로 0원*으로 반영합니다.
그러나 이 특별매각조건을 다른 점유자에게까지 확대해서는 안 됩니다. 전선미는 2025년 2월 27일, 김민규는 2025년 11월 10일 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보고, 별도의 보증금 승계 위험이 있는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제3층 제307호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 11층 · 제3층 제307호 · 사용승인일 2021.11.22 |
| 소유자 | 이맹자 (2022.05.03. 소유권 취득 · 거래가액 272,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 전길자의 주택임차권은 경매개시결정일보다 앞서 있고, 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다. 원칙 계산에서는 보증금 272,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 붙어 있어, 전길자 관련 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전길자 | 전부 · 2022.05.03 | 272,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 특매조건 실질 0원* |
| 전선미 | 미상 · 2025.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민규 | 미상 · 2025.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
전길자는 등기된 임차권자이고 임대차계약일자는 2022년 4월 6일 및 2022년 5월 3일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 5월 3일입니다. 확정일자는 2022년 4월 12일, 임차보증금은 272,000,000원입니다. 반면 전선미·김민규는 보증금과 확정일자를 확정할 수 없어 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 인수 원칙 · 전길자 임차보증금 | 272,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,000,000원 | 272,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 322,000원 |
배당 계산 자체에서는 전길자 임차보증금 272,000,000원을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용하면 전길자 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 전선미·김민규의 별도 승계 가능성은 이 계산에 포함하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인사항은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 272,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 54,302,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 98,001,920원 |
특별매각조건 때문에 전길자 관련 미배당 잔액이 커지더라도 이를 그대로 매수인 부담으로 더해 “실질취득가가 272,000,000원에 고정된다”고 계산해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 존재하기 때문입니다. 반대로 전선미·김민규의 권리는 그 조건과 별개이므로 유찰 여부와 무관하게 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 건물 주용도는 업무시설이며 본 호는 감정평가상 오피스텔, 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 서울시흥초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층, 사용승인일은 2021.11.22이며 승강기·기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 전길자 관련 실질 인수 0원 판단의 핵심은 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 전선미 점유 확인. 2025.02.27 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봅니다.
- 김민규 점유 확인. 2025.11.10 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.12 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 등기 및 관련 서류를 원문 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설인 건물의 오피스텔이 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 2.72억은 풀리지만, 미상 점유가 남는다
이 사건은 표면상으로는 272,000,000원 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 거액을 떠안을 수 있는 구조처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용하면 전길자 관련 배당 미수령 잔액의 반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 그 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 권리검토가 끝나는 것은 아닙니다. 전선미와 김민규는 각각 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전하며, 특별매각조건의 효과도 자동으로 확장되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 전길자 272,000,000원의 특매조건 해소 여부를 원문으로 확정하고, 별도 점유 2명의 보증금·점유관계를 확인하는 것입니다.
