서울남부지방법원 2026타경3654. 서울 강서구 화곡동 포르테하임2 제6층 제602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2022.01.21입니다. 소유자 윤주성은 2022.02.24 이 부동산을 365,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 조합입니다. 곽건은 임차보증금 365,000,000원, 주민등록일자 2022.02.03, 임차권등기 2024.03.07로 확인되고, 강제경매개시결정일 2026.02.10보다 앞선 권리입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 구조지만, 특별매각조건에서 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어 곽건 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3654 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 | 28.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제6층 · 사용승인일 2022.01.21 |
| 소유자 | 윤주성 · 2022.02.24 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 가장 중요한 권리는 곽건의 주택임차권입니다. 보증금은 365,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 하며, 주민등록일자는 2022.02.03, 임차권등기 접수는 2024.03.07입니다. 이후 2024.07.03 임대차계약일자와 점유개시일자를 경정한 기록이 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.10 접수된 강제경매개시결정이며 채권자는 주택도시보증공사입니다. 따라서 그보다 앞선 곽건의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이 임차권의 룰상 인수액 365,000,000원은 매수인 관점에서 실질 0원으로 봅니다.
② 임차·점유 현황 — 곽건 외 4명은 확인이 필요
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽건 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 | 365,000,000원 | 선순위 | 없음 | 해당 없음 |
| MYAGMARNARAN TELMEN | 미상 | 2025.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| GANTUMUR NARAN ERDENE | 미상 | 2025.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BARSBOLD BYAMBAJARGAL | 미상 | 2025.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| AYURZANA NOMIN | 미상 | 2025.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
포르테하임Ⅱ(FORTEHEIMⅡ)는 총 20세대이고 사용승인일은 2022.01.21입니다. 면적대가 매칭된 실거래 12건은 2022.02부터 2022.04 사이에 확인되며, 평균 거래가는 378,166,666원, 최저 355,000,000원, 최고 415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 28.91㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 29.79㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.03 | 28.91㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 378,166,666원 |
최저매각가 366,000,000원은 최근 12건 평균 378,166,666원의 96.8%입니다. 평균만 보면 감정가가 아래에 있지만, 최신 거래로 제시된 2022.04 거래가는 360,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 96.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 인수 · 곽건 임차보증금 | 365,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 360,076,000원 |
| 미배당 | - | 4,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원형상 곽건 임차보증금 365,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 잡히지만, 특별매각조건이 적용되므로 곽건 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 현황조사상 별도 점유자 4명의 보증금이 미상이므로 그들에 대한 추가 인수 가능성은 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인해야 할 권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 곽건 임차권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 366,000,000원 | 360,076,000원 | 4,924,000원 | 룰상 365,000,000원 인수 · 특별조건 적용 시 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 292,800,000원 | 287,900,800원 | 77,099,200원 | 룰상 365,000,000원 인수 · 특별조건 적용 시 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 234,240,000원 | 230,160,640원 | 134,839,360원 | 룰상 365,000,000원 인수 · 특별조건 적용 시 실질 0원 |
이 사건에서는 곽건의 365,000,000원 보증금만 보고 “낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 365,000,000원으로 고정된다”고 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건으로 곽건의 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되기 때문입니다. 반대로, 그 특별조건 밖에 있는 미상 점유자 4명의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 유찰가만 보고 싸다고 판단하는 것도 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 주상용이며 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 7.69%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 미상 점유자 4명 확인. 보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 곽건과 다른 점유자를 분리해서 판단. 곽건 임차권의 실질 인수 0원 판단을 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 366,000,000원은 최근 12건 평균 378,166,666원의 96.8%지만 최신 거래 360,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.4회이므로 신건 가격만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소되지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 365,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가 외에 거액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 곽건 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
문제는 그 다음입니다. 현황조사에 별도로 확인된 4명의 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들의 권리가 특별매각조건으로 함께 정리된다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 등기 임차권 리스크는 크게 줄었지만, 확약 밖 점유관계가 남아 있는 사건입니다. 가격 역시 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 최신 거래 360,000,000원보다 신건 최저가 366,000,000원이 높고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 권리와 가격 모두 미상 점유자 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
