매력지수 B등급 · 권리상 인수 부담은 없지만 임차인 확인과 복합 권리 검토가 필요한 가격 메리트형
최근 시세 대비 최저가 할인폭은 있으나 임차인 보증금 미상, 가장임차인 의심 기록, 다수 후순위 권리 검토 필요성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 화도효성해링턴플레이스 18층 아파트로 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하고 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 주현범의 보증금이 확인되지 않아 명도·점유 관계 확인이 필요합니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 76.6% 수준으로 가격 측면에서는 여유가 있습니다.
감정가 / 최저가
370,000,000원 / 259,000,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
최근 12개월 실거래
338,250,000원
동일 전용 84.98㎡ 12건
최저가 ÷ 시세
76.6%
최근 평균 대비 할인
매수인 인수
0원
현재 배당 기준
의정부지방법원 남양주지원 2025타경71889. 남양주시 화도읍 월산리 화도효성해링턴플레이스 102동 1802호, 전용 84.98㎡급 아파트입니다. 소유자는 강영미 씨이며, 2016년 5월 12일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 기본 권리분석은 단순한 편입니다.
다만 이 사건은 임차인 확인이 중요합니다. 주현범은 2018년 11월 9일 전입했으나 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유 관계와 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 남양주지원 2025타경71889 (강제경매)
소재지
경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527 화도효성해링턴플레이스 제102동 제18층 제1802호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·화장실2·발코니·드레스룸 등
소유자
강영미
감정가 / 최저가
370,000,000원 / 259,000,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 22,816,437원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2016년 5월 12일 국민은행 근저당권입니다. 2017년 가처분, 2018년 국민은행 가압류, 2025년 국·남양주시 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸 대상입니다. 현재 배당 시나리오 기준 매수인이 인수할 금액은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
점유자
전입일
대항력
우선변제
승계
주현범
2018.11.09
없음
보증금 미상
해당 없음
⚠️ 임차인 확인 포인트 전입 시점이 2016년 국민은행 근저당 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고, 기록상 권리자와 동일 가능성이 언급되어 있어 실제 점유관계·가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
화도효성해링턴플레이스 동일 전용 84.98㎡ 최근 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 338,250,000원입니다. 최저매각가 259,000,000원은 최근 평균 대비 76.6% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.98㎡
2
332,000,000원
2026.07
84.99㎡
32
343,000,000원
2026.07
84.99㎡
17
335,000,000원
2026.06
84.98㎡
4
330,000,000원
2026.03
84.98㎡
28
380,000,000원
평균
—
12건
338,250,000원
매각대금 배분 (259,000,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 실거래보다 낮아 가격 메리트가 있으나 권리·점유 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,426,000원
국민은행 근저당
220,000,000원
220,000,000원
국민은행 가압류
8,127,093원
8,127,093원
주택도시보증공사
22,816,437원
22,816,437원
소유자 교부
-
3,630,470원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 현재 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 전 확인 임차인 보증금이 확인되지 않았고, 점유관계가 핵심 변수입니다. 대항력은 없지만 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
