서울남부지방법원 2026타경3658. 영등포동2가 ‘더위일중마루’ 제9층 제903호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재”에서 끝나지 않습니다. 임차인 김형년은 2021년 7월 9일 전입했고 2021년 6월 16일 확정일자를 받아, 2022년 10월 27일의 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
보증금은 181,000,000원으로 감정가·최저가와 정확히 같습니다. 매각가 181,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,334,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 177,666,000원이 배당돼 3,334,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 그 부족분이 매수인 부담이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방1, 욕실 겸 화장실 등) · 제9층 |
| 전용면적 | 15.46㎡ |
| 소유자 | 류성광 (2021.07.22. 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 해소
말소기준은 2022.10.27. 현대캐피탈 가압류 9,301,655원입니다. 임차인 김형년은 그보다 앞선 2021.07.09. 전입, 2021.06.16. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 2023.08.09. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 이후 영등포구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 숫자만 보면 인수형, 특별조건까지 보면 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형년 | 건물 전부 | 181,000,000원 | 2021.07.09 / 2021.06.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 우선배당액은 177,666,000원이고, 보증금과의 차액은 3,334,000원입니다. 특별조건이 없다면 이 부족분은 대항력에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액입니다. 그러나 본건은 매각물건명세서가 미배당 잔액 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있으므로, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 1.81억은 최근 거래보다 200만원 낮다
더위일중마루는 2018.12.27. 사용승인, 총 14세대입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최근 거래는 2024.02. 제9층 16.45㎡의 183,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 183,000,000원이고, 이전 거래인 2021.07. 제9층 15.46㎡ 181,000,000원 대비 최근 가격은 1.1% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 16.45㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2021.07 | 15.46㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 182,000,000원 |
최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 183,000,000원의 98.9%입니다. 최근 거래보다 2,000,000원 낮지만 차이는 약 1.1%에 불과합니다. 따라서 신건 단계에서 큰 폭의 가격 할인으로 보기는 어렵습니다. 전체 평균 182,000,000원과 비교해도 차이는 1,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 김형년 보증금 | 181,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,301,655원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 3,334,000원입니다. 다만 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트에서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건축물현황도 기준 다세대주택으로 방1, 욕실 겸 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 영등포동2가 소재 지하철 1호선 및 5호선 신길역 북서측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원이 혼재한 준주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 1호선 및 5호선 신길역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 9층 건물의 제9층 제903호이며 사용승인일은 2018.12.27.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로·주차. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접하고 옥내외 35대의 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 토지는 평탄한 부정형, 공시지가 6,922,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 계산상 부족분은 3,334,000원이지만 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 가격 여유 확인. 신건 181,000,000원은 최신 거래 183,000,000원의 98.9%라 가격 차이가 크지 않습니다.
- 거래 표본. 확인되는 거래가 2건뿐이고 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건이 더 중요하다
표면만 보면 보증금 181,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 3,334,000원이 부족합니다. 하지만 본건은 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 181,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 183,000,000원의 98.9%로, 신건에서 확보되는 가격 차이는 2,000,000원에 그칩니다. 따라서 이 사건은 권리 구조는 특별조건으로 정리되지만, 신건 가격 메리트는 제한적인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
