서울남부지방법원 2026타경3674. 서울 강서구 화곡동 ‘위하우스’ 2층 202호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 심성수는 2022.06.17. 매매를 원인으로 2022.07.06. 소유권을 이전받았고 거래가액은 500,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 이미 말소된 광남새마을금고 근저당이 아니라, 그 뒤 남아 있는 한운철의 주택임차권입니다.
한운철은 임대차계약일 2022.06.17., 확정일자 2022.06.22., 주민등록·점유개시일 2022.07.06.이고, 보증금은 500,000,000원입니다. 데이터상 말소기준인 2026.02.12. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 형식적인 배당 계산만 보면 감정가에 낙찰돼도 집행비용 6,920,000원을 제한 뒤 445,080,000원이 배당되고, 54,920,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 41.82㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2022.05.02 |
| 소유자 | 심성수 (2022.07.06. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 452,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건으로 실질 인수 제거
광남새마을금고의 채권최고액 2,853,600,000원 근저당은 2022.07.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 데이터상 말소기준은 2026.02.12. 강제경매개시결정입니다. 한운철의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 반면 2026.04.22. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한운철 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 2022.07.06 | 2022.06.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2024.05.16.입니다. *배당 시뮬레이션 룰상 현재 회차 미배당액은 54,920,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
위하우스는 총 20세대, 사용승인일은 2022.05.02이고 분석대상 전용면적은 41.82㎡입니다. 다만 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 452,000,000원이나 실질취득 452,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,920,000원 |
| 1. 임차인 한운철 보증금(우선변제) | 500,000,000원 | 445,080,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식적 배당 계산에서는 한운철 보증금 중 54,920,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건의 특별매각조건을 적용하면 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 북서측. 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물, 사용승인일 2022.05.02. 난방·도시가스·위생·급배수시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접하며 차량진입이 가능합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 공시지가는 3,889,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문에서 조건의 적용 범위와 이행 주체를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 한운철 임차권은 등기부상 선순위 권리입니다. 잔금 납부 이후 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 자료에는 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 감정가 452,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.06. 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 매각 후 등기·행정상 정리 상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제와 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목의 존재 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 승계 구조를 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보면 보증금 500,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 452,000,000원에 낙찰될 경우 형식적인 배당 시뮬레이션은 54,920,000원의 미배당액을 만들어냅니다. 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건이므로, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 452,000,000원으로 봅니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 위하우스의 경매 통계는 평균 유찰 1.7회·낙찰률 0.0으로 표시됩니다. 이번 물건은 신건이므로, 결론은 권리 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만 가격 검증이 남아 있는 사건입니다.
