서울남부지방법원 2026타경3678. 양천구 신월동 그라비스 102동 8층 801호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 핵심 권리는 곽지승의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.13, 확정일자는 2022.09.14, 전입·점유개시는 2022.09.30이며 보증금은 218,400,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.02.12이므로 임차권의 전입·확정일자가 앞서 있고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
등기 순서만 보면 이 임차권은 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 하는 권리입니다. 다만 이 사건에는 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차는 물론 유찰 뒤에도 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 29.65㎡ |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최영락 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽지승 | 건물의 전부 | 218,400,000원 | 2022.09.30 | 2022.09.14 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 곽지승은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 254,000,000원에서는 집행비용 4,356,000원을 제하고도 임차보증금 218,400,000원이 전액 배당되는 계산이므로 이 회차에서는 원래도 미배당 보증금이 없습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다 신건 가격이 높다
그라비스의 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 29.65㎡인데 거래 표본은 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 일치하지 않고, 최신 거래도 2023.11이라 표본의 현재 시세 대표성은 제한적입니다. 따라서 가격 판단은 거래가 수준과 하락 방향을 함께 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
전체 평균은 262,500,000원이지만 과거 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 기준 평균은 모두 225,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -25.0%입니다. 신건 최저가 254,000,000원은 이 기준의 112.9%로, 전체 평균만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 곽지승 보증금 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,400,000원 | 31,244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 218,400,000원이 전액 우선배당되고 신청채권자에게 31,244,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 187,156,000원입니다. 매수인 인수액은 특별매각조건 반영 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 북동측 인근이며 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물이며 사용승인일은 2018.12.17입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 남서측으로 광대로와 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 24세대이고 확인된 실거래가 2건으로 거래 표본이 적으며, 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 곽지승 임차권은 대항력이 있는 선순위 권리이므로 특별매각조건에 따른 말소 절차와 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준 보수적으로 설정. 최저가 254,000,000원은 최신 거래 225,000,000원보다 높고 가격 추세도 -25.0%입니다.
- 실거래 표본 차이. 대상 전용 29.65㎡와 확인 거래 면적 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않아 거래가를 그대로 동일 호수 시세로 보기는 어렵습니다.
- 환금성 확인. 총 24세대, 경매 평균 유찰 6.0회, 확인된 낙찰률 0.0%인 점을 감안해 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금 218,400,000원이 전액 우선배당되고, 특별매각조건상 미배당 잔액의 반환청구권도 포기하며 임차권등기를 말소하기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격 쪽은 신중해야 합니다. 최저가 254,000,000원은 최신 거래 225,000,000원의 112.9%이고 가격 추세는 -25.0%입니다. 게다가 실거래 면적이 대상 물건과 정확히 일치하지 않고 표본도 적으며, 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 정확한 적용 여부와 현재 최저가의 가격 부담입니다.
