서울남부지방법원 2026타경3684. 방화동 마곡그랑시엘 제4층 제401호, 대장상 용도는 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2021.12.09 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.12.14 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2023.03.13 국 압류입니다. 제공 자료상 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 그보다 앞선 2023.02.07 신연욱의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 따라서 신연욱 임차권에서 발생할 잔액 인수는 실질적으로 0원으로 반영합니다. 이 조건은 해당 임차권·보증금 반환청구권에 한해 반영하며, 다른 점유관계까지 포괄한다고 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.62㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.09 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소
말소기준은 2023.03.13 강서세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2023.02.07 신연욱 주택임차권은 보증금 240,000,000원, 전입 2021.12.13, 확정일자 2021.12.09로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 실질 인수 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신연욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.13 | 2021.12.09 | 240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
| 김지현 | 미상 | 2024.06.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
② 시세 비교 — 97.2%지만 거래 시점이 오래됐다
마곡그랑시엘 동일 면적 표본은 총 12건이고, 거래 시점은 2021.07부터 2022.01까지입니다. 시장 데이터상 최근 12개월 평균은 254,166,666원, 최신 거래는 2022.01 · 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | 25.62㎡ | 12건 | 254,166,666원 |
최저가 247,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 97.2%이고, 최신 거래 260,000,000원보다 낮습니다. 실질 인수액도 특별매각조건을 반영하면 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 247,000,000원입니다. 다만 비교 표본의 최신 시점이 2022.01인 만큼, 2026.10.13 입찰가를 두고 단순히 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하기에는 거래 시점의 간격이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 신연욱 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 2,742,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신연욱 보증금 240,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 시나리오 계산상 1회 유찰 시 45,966,400원, 2회 유찰 시 84,933,120원의 인수액이 표시되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,600,000원 | 45,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,080,000원 | 84,933,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대장상 용도는 오피스텔이며, 마곡그랑시엘은 총 16세대입니다.
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제4층 제401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 김지현 점유관계. 2024.06.12 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 명세서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 점검하세요.
- 시세 갱신. 제공된 실거래 표본의 최신 거래가 2022.01이므로 2026.10.13 입찰 전에 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성. 총 16세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 소규모 오피스텔 특성상 매도 시 유동성도 함께 점검하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 인수 위험부터 떠올리기 쉽습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심은 이 조건의 최종 원문 확인입니다.
가격은 최저가 247,000,000원이 제공된 최근 12개월 평균 254,166,666원의 97.2%로 표면상 평균보다 낮지만, 최신 실거래가 2022.01이라는 점이 큽니다. 따라서 권리는 특별조건 덕분에 정리되지만, 가격 판단은 최신 시세 확인이 먼저인 물건입니다.
