서울남부지방법원 2026타경3694. 화곡동 서호가오피스텔 8층 802호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.06.27. 국가의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 장영환은 임대차계약일 2022.01.08., 확정일자 2022.01.10., 주민등록·점유개시 2022.01.25.로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금도 365,000,000원으로 최저매각가 347,000,000원을 넘기 때문에, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
하지만 이번 사건은 일반적인 인수형과 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있습니다. 따라서 장영환 보증금에 관해 계산상 남는 금액은 존재하지만, 이 특별조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 조건은 장영환 관련 반환청구권에 관한 것이므로, 다른 점유자 박시후까지 포괄하는 확약으로 확대해서 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 내부확인 불가로 실제 이용상황 미상 |
| 소유자 | 박일성 (2022.01.08. 매매 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.27. 갑구 5번 압류 · 국(계양세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
2021.09.17. 수협은행 신탁은 2022.01.25. 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐고, 같은 날 박일성에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2022.03.03. 민간임대주택등기가 기재됐고, 2023.06.27. 국가 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 2025.03.19. 추가 국세 압류와 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영환 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25. 확정 2022.01.10. | 365,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 박시후 점유 부분 미상 | 2024.09.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 확인 |
* 장영환 관련 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 23,658,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 특별조건은 장영환 관련 권리에만 적용되며 박시후에 대한 별도 확약은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,658,000원 |
| 1. 임차인 장영환 보증금 | 365,000,000원 | 341,342,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 장영환 보증금 부족분은 23,658,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 장영환 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — ‘인수 0원’과 ‘시세 메리트’는 별개다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 347,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기부상 박일성의 2022.01.08. 거래가액은 365,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않은 상태에서는 347,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
⑤ 민간임대주택등기와 별도 점유자
갑구에는 2022.03.03. 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 해당 등기는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간과 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 기재하고 있습니다. 이 등기는 말소기준인 2023.06.27.보다 앞서 있으므로, 입찰 전 매각 후 등기 정리 및 관련 행정상 처리 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
또한 박시후는 2024.09.30. 전입한 점유자로 확인됩니다. 전입일 자체는 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 구체적으로 확인되지 않습니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기는 장영환 관련 권리에 관한 것이므로, 박시후의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔입니다. 내부확인이 불가해 실제 이용상황은 미상입니다.
- 입지. 서울우장초등학교 남측 인근이며, 주변에 오피스텔·숙박시설·소규모 아파트단지와 로변 주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 도보 약 15분 거리에 화곡역(5호선), 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 8층 802호이며 사용승인일은 2021.08.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지기, 기계식 주차설비 및 온수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 오피스텔 건부지이며 공시지가는 5,158,000원/㎡, 토지면적은 334.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수 제한이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 장영환 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 계산상 부족분은 23,658,000원이지만 특별조건 반영 후 장영환 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 박시후 점유 확인. 전입은 말소기준 후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 구체적이지 않으므로 실제 임대차계약서와 점유관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.03. 등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 등기 및 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 국세 압류·당해세. 계양세무서장·부천세무서장 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세채권이 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 347,000,000원을 ‘저가’로 전제하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 내부 상태, 실제 이용형태, 기계식 주차설비 이용조건 등을 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 ‘특별매각조건’이다
표면만 보면 보증금 365,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 최저가 347,000,000원으로는 전액 배당도 되지 않는 사건입니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형으로 봐야 합니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 장영환 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 기준 347,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 박시후에 대한 별도 확약은 아니고, 민간임대주택등기도 선행합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교 없이 347,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 최종 문언 확인, 별도 점유자 확인, 민간임대주택등기 정리 여부, 그리고 실제 시세 검증입니다.
