서울남부지방법원 2026타경3698. 양천구 신월동 제이케이시그니처 101동 603호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박일성은 2022년 3월 11일 매매를 원인으로 320,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 8일 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 눈여겨볼 권리는 2022년 3월 25일 전입·확정일자를 갖춘 이주연의 320,000,000원 임차권입니다. 전입일이 말소기준인 2023년 6월 28일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
통상이라면 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이주연 임차권에 관한 일반적인 인수 계산액은 존재하더라도 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제101동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제101동 제6층 제603호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.11. 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.06.28. 갑구 3번 국 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시강서구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이주연은 2022.03.25. 전입·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 2024.04.18. 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 건물의 전부 | 2022.03.25 | 2022.03.25 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 인수 0 |
| 이소연 | 미상 | 2024.11.05 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 우희찬 | 미상 | 2024.11.26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 실질취득 332,000,000원은 최근 실거래보다 높다
JK시그니처는 28세대, 사용승인일은 2022.03.11입니다. 대상 면적은 29.9㎡이고, 제공된 동일 면적대 거래는 2022년 6월 2건으로 모두 320,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 320,000,000원, 최신 거래 역시 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.26㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.06 | 29.26㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
신건 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원의 103.8%입니다. 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 332,000,000원이며, 이는 제공된 최근 실거래보다 12,000,000원 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘권리 해소 덕분에 가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 이주연 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 6,552,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이주연 임차보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 6,552,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 332,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 265,600,000원 | 58,918,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 212,480,000원 | 111,294,720원 | 실질 0원 |
58,918,400원·111,294,720원은 특별매각조건이 없을 때의 일반 배당 계산상 미배당 인수액입니다. 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 이주연에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 까치산역(2호선·5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2022.03.11입니다. 승강기와 자주식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 601.0㎡ 정방형 평지로, 제2종일반주거지역이며 남서측 약 15미터·북서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도시관리계획 입안중입니다.
- 거래 표본. JK시그니처는 28세대이며 제공된 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 이소연·우희찬 점유 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않아 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.08. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 등기사항과 매각조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 332,000,000원은 제공된 최근 실거래 320,000,000원보다 12,000,000원 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 이주연은 보증금 320,000,000원의 대항력·우선변제권을 갖고 있지만, 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 부담의 큰 축은 해소됩니다.
다만 그 사실이 현재 가격을 싸게 만들지는 않습니다. 신건 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래로 제공된 320,000,000원의 103.8%이고, 단지 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 따라서 이 물건은 권리조건은 특별매각조건으로 완화되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 두 요소를 분리해 판단해야 합니다.
