서울남부지방법원 2026타경3702. 서울 강서구 화곡동 월정로20길 21의 제3층 제303호 오피스텔입니다. 등기상 가장 먼저 현재 매각에 영향을 주는 권리는 2023.08.07. 주택도시보증공사의 469,780,500원 가압류이고, 이후 현대에프이씨 85,000,000원 가압류, 강서구 압류, 2026.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 을구의 임차권입니다. 김윤경은 임대차계약일 2022.09.08., 확정일자 2022.09.15., 주민등록·점유개시 2022.09.21.로 말소기준인 2023.08.07.보다 앞섭니다. 보증금은 279,000,000원으로 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어 김윤경 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제3층 제303호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 강탁희 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 해소
현재 소유자는 강탁희입니다. 2020.01.22. 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐던 등기는 2020.09.01. 말소됐고, 2020.11.09. 문정열의 강제경매개시결정 역시 2020.11.20. 취하로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.07. 주택도시보증공사 가압류입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.21 / 2022.09.15 | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 박예진 | 미상 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
김윤경은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 박예진의 전입일은 2024.03.18.로 말소기준인 2023.08.07.보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입시점상 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김윤경 보증금 | 279,000,000원 | 279,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 224,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 284,000,000원에서는 집행비용 4,776,000원과 김윤경 보증금 279,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 224,000원이 배당됩니다. 나머지 일반채권은 미배당입니다. 매수인 인수는 특별매각조건을 반영하면 실질 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 서측 인근에 위치하며 주위에 아파트와 근린생활시설 등이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 포함되며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건 적용 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 김윤경 임차권. 보증금 279,000,000원, 전입 2022.09.21., 확정일자 2022.09.15.로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 특별매각조건이 없었다면 유찰 시 인수액이 커질 수 있는 구조입니다.
- 박예진 점유. 전입은 2024.03.18.로 후순위여서 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 인도 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 284,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 권리 소멸. 2023.08.07. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 인수는 별개다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 부담스러운 물건처럼 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에게 그 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 김윤경 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 가격이 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 284,000,000원이고 비교 가능한 최근 실거래 지표가 없으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 정확한 적용 확인과 별도의 시세 검증입니다.
