서울남부지방법원 2026타경3713. 신월동 우영채움빌 제5층 제501호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 조환성은 2022.04.19 매매를 원인으로 거래가액 365,000,000원에 취득했고, 등기상 박순임의 임차보증금 역시 365,000,000원입니다. 박순임은 임대차계약일 2022.04.14, 주민등록·점유개시 2022.04.27, 확정일자 2022.04.14로, 2023.02.15 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다.
배당표만 보면 매각가 311,000,000원에서 집행비용 5,154,000원을 제외한 305,846,000원이 박순임에게 배당되고, 보증금 중 59,154,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 잔액을 떠안아 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 사실상 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 핵심입니다. 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 되어 있어, 박순임 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제501호 · 도로명주소 서울특별시 양천구 곰달래로14길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.96㎡ · 공동주택(다세대주택) · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 조환성 (2022.04.19 매매 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순임 | 2022.04.27 / 2022.04.14 | 365,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 정혜빈 | 2025.10.21 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 박순임은 말소기준인 2023.02.15 압류보다 앞서 전입과 확정일자를 갖춰 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 정혜빈은 2025.10.21 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 정혜빈의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
우영채움빌은 15세대, 사용승인일 2022.03.23이며 비교 면적은 29.96㎡입니다. 전체 12건의 평균 거래가는 346,750,000원이지만, 2022년 거래가 대부분 359,000,000원~369,000,000원에 형성돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 261,500,000원, 최신 거래는 2025.01의 259,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.34㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2024.12 | 29.96㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.07 | 28.34㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2022.07 | 29.96㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.05 | 28.34㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 28.34㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 6 | 359,000,000원 |
| 2022.04 | 31.22㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 261,500,000원 |
현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 118.9%입니다. 최신 거래 259,000,000원보다도 52,000,000원 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래가격이 이전 거래군보다 28.1% 하락했다는 것입니다. 전체 평균 346,750,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최신 시장 흐름을 기준으로 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 박순임 보증금 | 365,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 박순임 보증금의 계산상 미배당액은 59,154,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 방2, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니, 실외기실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2022.03.23입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,013,000원/㎡입니다.
- 도로·공부. 남서측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 접하고, 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박순임의 계산상 미배당 보증금 59,154,000원이 실제 매수인에게 청구되지 않는 구조인지 매각물건명세서의 특별매각조건과 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 261,500,000원, 최신 거래 259,000,000원, 최근 추세 −28.1%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 국세 관련 압류가 2023.02.15, 2024.12.13, 2025.03.14 세 차례 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 정혜빈 점유관계 확인. 2025.10.21 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 인도 과정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫 번째 핵심은 박순임의 대항력 있는 임차보증금 365,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에선 59,154,000원이 남지만, 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 두 번째 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 118.9%이고, 최신 거래 259,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래 대비 28.1% 하락했습니다. 따라서 권리상 핵심 인수 문제가 해소된다고 해서 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인이 핵심이고, 가격은 최근 시세보다 높은 상태입니다.
