서울남부지방법원 2026타경3717. 신정동 건향파크빌7차B 203호는 전용 29.88㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름의 중심은 2023.10.27. 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 말소기준보다 앞서 2022.01.11. 전입한 김홍권의 임차권이 있어 일반적인 사건이라면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
그런데 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 김홍권의 보증금은 370,000,000원이고, 현재 최저가 317,000,000원을 전제로 한 예상배당에서 집행비용 5,238,000원을 뺀 311,762,000원이 우선변제되는 계산입니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 58,238,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있습니다. 그래서 이 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.88㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박숙영 · 2019.11.15. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김홍권 | 건물전부 · 2022.01.11 확정일자 2021.12.27 | 370,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 58,238,000원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 오지연 | 미상 · 2024.10.04 배당요구 2026.02.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
특별매각조건의 효과는 김홍권 관련 반환청구권에 한정해 판단해야 합니다. 이 조건이 다른 점유자나 별개의 권리까지 없애는 것은 아닙니다. 오지연은 특별매각조건의 대상과 별개로 봐야 하며, 현재 확인된 전입일 2024.10.04.가 말소기준권리 2023.10.27.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 317,000,000원은 최근 거래보다 높다
가격은 최저가 자체가 아니라 특별매각조건 반영 후의 실질취득액 317,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 사건에서는 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득액과 최저가는 같습니다. 건향파크빌7차B 전용 29.88㎡의 최근 12개월 거래는 1건이며, 2025.09. 거래가 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.88㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.88㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 317,000,000원은 최근 12개월 평균 305,000,000원의 103.9%입니다. 최신 거래 역시 305,000,000원이므로, 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이라 305,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는, 현재 경매가격이 확인 가능한 최근 거래보다 높은 상태라는 점에 무게를 두는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 김홍권 보증금 | 370,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,502,350,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김홍권 보증금 부족분은 58,238,000원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 이 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 특별매각조건의 반환청구권 포기 범위에 포함되는 미배당 임차보증금은 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신서고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2019.07.25.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세로장방형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 전용 29.88㎡ 최근 12개월 거래가 1건으로 확인되어 거래량이 두터운 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 김홍권 보증금 미배당분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 오지연 별도 확인. 특별매각조건은 김홍권 관련 반환청구권에만 적용됩니다. 오지연은 2024.10.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2022.11.10. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 관련 효력과 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 317,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 305,000,000원의 103.9%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로 향후 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산만 놓고 보면 58,238,000원이 남기 때문에 그 판단이 맞습니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하면서 김홍권 관련 실질 인수는 0원이 됩니다.
문제는 가격입니다. 특약 반영 후 실질취득액 317,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 305,000,000원의 103.9%입니다. 여기에 15세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.5회의 경매 이력, 최근 거래 표본 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 인수 리스크는 특별매각조건으로 정리됐지만, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 메리트가 없는 사건으로 보는 것이 일관된 결론입니다.
