서울남부지방법원 2026타경3721. 독산동 지오빌 제101동 제6층 제601호, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”는 사실이 아닙니다. 임차인 윤한설은 2021.06.30 주민등록을 마쳤고 2021.06.03 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2022.01.13 한국캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차 매각가를 256,000,000원으로 놓으면 집행비용 4,384,000원을 제외한 251,616,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 33,384,000원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 잔액은 통상 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제601호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김유리 (2021.07.06 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.01.13 한국캐피탈 주식회사 가압류 5,265,584원입니다. 이후 메리츠캐피탈 주식회사 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 윤한설의 주민등록일은 말소기준보다 앞선 2021.06.30이므로 임차권등기 접수일이 2023.08.01이라는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤한설 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.06.30 | 2021.06.03 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 윤한설 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 보증금 대위·승계로 중복 신고된 별도 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 윤한설 보증금 | 285,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 5,265,584원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 18,689,275원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,944,360원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 33,384,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 임차인의 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 구조 — 최저가 하락이 인수 증가로 이어지는 원칙과 예외
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 33,384,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 83,867,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 124,253,760원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 윤한설 임차인에게 직접 적용되므로 회차별 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 독산역 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 6층 601호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외, 남서측 약 6미터 내외, 북측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일까지 유지되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 윤한설의 전입 2021.06.30은 말소기준 2022.01.13보다 앞서므로 특별매각조건을 빼고 권리를 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 256,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 조사 대상입니다.
- 후순위 권리. 한국캐피탈 주식회사·메리츠캐피탈 주식회사·서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 문구를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 ‘특별매각조건’
이 사건만 보면 윤한설은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 285,000,000원으로 현재 최저가 256,000,000원보다 큽니다. 배당 계산상으로는 33,384,000원이 남아 일반적인 구조라면 매수인 인수 위험이 생깁니다. 그러나 이번 매각에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 시세 자료가 확인되지 않으므로 권리 부담 해소와 가격 메리트를 혼동해서는 안 됩니다.
