서울남부지방법원 2026타경3739. 금천구 독산동 골드클래스 제2층 제202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 사형택이고, 을구에는 조세은의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2021.11.25, 확정일자는 2021.11.29, 주민등록·점유개시는 2021.12.27이며 보증금은 273,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 배당요구도 한 상태입니다.
이 사건의 핵심은 임차권의 존재 자체보다 현재 배당 구조와 특별매각조건입니다. 감정가와 최저가가 같은 315,000,000원인 현재 회차에서는 집행비용 5,210,000원을 뺀 뒤 임차보증금 273,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 자료상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1051-16 골드클래스 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2019.05.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2023.08.22 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조세은의 임차권등기는 2024.01.18에 설정됐지만, 실제 주민등록·점유개시는 2021.12.27이고 확정일자는 2021.11.29로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조세은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 2021.12.27 | 2021.11.29 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
이 자료에는 동일 건물·인근 다세대의 실거래 평균이나 최신 거래가가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 및 현재 최저가 315,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 권리 부담이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제이므로, 신건이라는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 조세은 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 36,790,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 273,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 36,790,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 1,515,210,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2019.05.27입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 조세은은 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당 예정입니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 315,000,000원의 적정성은 주변 다세대 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시 구조 확인. 계산상 유찰 회차에서는 미배당 보증금이 발생하지만 특별매각조건의 반환청구권 포기 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수로 단정하면 안 된다
조세은의 임차권은 전입·점유가 2021.12.27이고 확정일자가 2021.11.29라 대항력을 갖습니다. 보증금도 273,000,000원으로 작지 않습니다. 그러나 현재 신건 315,000,000원 기준으로는 보증금이 전액 우선배당되고, 특별매각조건에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 따라서 자료상 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 실거래 시세가 없어 권리 정리와 가격 매력도를 혼동해선 안 됩니다. 이 사건은 권리조건을 정확히 읽는 것과 함께 315,000,000원의 시장가격 적정성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
