의정부지방법원 2025타경72629. 경기도 양주시 백석읍 오산리 238-19의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 4층으로, 1층은 제2종근린생활시설(사무소), 2층은 기숙사(방3·화장실·거실 등), 3층은 기숙사(방2·화장실·거실 등), 4층은 계단실로 이용 중입니다. 토지는 500.0㎡의 대지로 생산녹지지역에 속합니다.
등기상 말소기준은 2020.06.23. 양주신용협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 같은 날 설정된 276,000,000원 근저당과 2023.01.11. 설정된 주식회사가래비종합철강 65,000,000원 근저당, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.08.27.에는 양주신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72629 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 오산리 238-19 주건축물제1동 · 경기도 양주시 백석읍 권율로 1414-95 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설(사무소) · 2층·3층 기숙사 · 4층 계단실 |
| 토지 | 대 · 500.0㎡ · 생산녹지지역 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 케이투종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 632,432,160원 / 632,432,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 305,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.06.23. 설정된 양주신용협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권입니다. 현재 남아 있는 강주철·신성이앤지 주식회사· 주식회사 고웅·홍영란·장춘배·대룡건설 주식회사 등의 가압류와 국·양주시의 압류, 2025.06.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모든종합건설(주) 강창화 | 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 2024.02.27.로 말소기준권리인 2020.06.23.보다 뒤입니다. 따라서 조사 내역상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되는 내용이 없어, 입찰 전 매각물건명세서에서 점유관계와 보증금 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 — 현재 회차에서도 260,040,062원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,724,322원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가래비종합철강 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강주철 | 43,743,700원 | 43,743,700원 |
| 5. 가압류 · 신성이앤지 주식회사 | 93,640,000원 | 93,640,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 고웅 | 123,948,000원 | 31,324,138원 |
| 7. 가압류 · 홍영란 | 61,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 장춘배 | 73,996,200원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 대룡건설 주식회사 | 32,020,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 632,432,160원 가정. 채권 총액 883,747,900원 중 623,707,838원이 배당되고 260,040,062원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 핵심 현황 — 제시외 제외와 위반건축물
감정요항표에는 공부와의 차이가 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 위와 같이 별도의 위반건축물 사항이 기재돼 있습니다. 따라서 실제 입찰에서는 공부상 주건축물과 매각에서 제외되는 제시외 건물, 위반건축물 등재 부분의 위치와 이용관계를 각각 대조해야 합니다.
⑤ 토지·입지·이용 메모
- 주위환경. 백석생활체육공원 남측 인근이며 공장·창고·농경지 등이 소재하는 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 4층, 사용승인일 2020.06.05. 외벽은 판넬붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 페인팅 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 면적 500.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 성장관리권역·하천구역 접함·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역에 해당합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비를 갖추고 있으며, 관정은 건물의 위생 및 급배수설비로 평가됐습니다.
- 수목. 목록2 지상 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 632,432,160원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되는 내용은 없으므로, 신건 가격이 주변 거래 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 632,432,160원 | 623,707,838원 | 260,040,062원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 505,945,728원 | 498,486,271원 | 385,261,629원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 404,756,582원 | 398,309,016원 | 485,438,884원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 부분. 제시외 건물 ㉠㉡㉢의 위치·규모·현재 이용관계를 현장에서 확인하고 주건축물과 구분하세요.
- 위반건축물. 증축 및 가설건축물 4동·149㎡의 구체적 위반 위치와 시정 관련 내용을 2026.8.24. 사실조회 회신서와 건축물대장에서 확인하세요.
- 점유자. 모든종합건설(주) 강창화의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유범위는 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전. 2026.08.27. 양주신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
- 토지 규제. 생산녹지지역·비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역 등 이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가를 별도로 확인해 감정가 632,432,160원과 실제 시장가격의 차이를 검증하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 리스크가 더 크다
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2020.06.23. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 현장에 있습니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 주건축물은 위반건축물로 등재돼 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 확인되는 내용도 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력까지 단정하기 어렵습니다. 따라서 권리만 깨끗하다는 이유로 접근하기보다, 매각범위·위반건축물·점유관계·토지 규제·시장가격을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
