서울남부지방법원 2026타경3743. 금천구 시흥동 아르떼빌 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 중심은 근저당이 아니라 임차권과 경매개시결정입니다. 김정환은 2022.05.19. 주민등록·점유개시, 2022.04.20. 확정일자를 갖고 보증금 350,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 2026.02.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 김정환은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권자로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 회차 데이터상 미배당액은 30,350,000원, 1회 유찰 시 94,440,000원, 2회 유찰 시 145,712,000원으로 커집니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서가 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있으므로, 김정환에 대해서는 그 미배당액을 실제 인수비용으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 942-2 아르떼빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 지상6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김애린 · 2021.09.25. 매매 원인 · 2022.05.19. 소유권 이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2021.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2026.02.25. 강제경매개시결정입니다. 김정환의 임차권등기는 2024.05.21. 접수됐지만 그 내용에 주민등록·점유개시 2022.05.19., 확정일자 2022.04.20., 임차보증금 350,000,000원이 명시돼 있습니다. 등기부상 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류돼 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 건물전부 · 2022.05.19. | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.20. · 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 반영 |
| 김준 | 미상 · 2025.07.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 특별조건 밖 별도 확인 |
을구 1-2의 2025.01.08. 등기는 별도 임차인이 아니라 김정환의 1번 임차권 계약일자를 경정한 등기입니다. 따라서 이를 별도 보증금으로 더해 중복 계산하면 안 됩니다. 권리분석상 실제 확인되는 사람은 김정환과 김준, 2명으로 정리하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 임차인 김정환 보증금 | 350,000,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김정환에게 319,650,000원이 배당되고 30,350,000원이 부족한 구조입니다. 다만 특별매각조건 적용 시 이 김정환 미배당분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 아래 회차별 미배당 차트는 특별조건 반영 전 룰상 금액이며, 김준의 보증금 위험은 금액 미상이라 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물의 제6층 제601호입니다.
- 입지. 금천고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상건물 북측으로 시흥대로34길의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가해 건축물현황도·외부관찰 등을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김정환 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 김준 보증금 확인. 2025.07.10. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 배당요구 여부, 점유현황을 추가 확인해야 합니다.
- 김준 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계와 현재 등록 상태를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 별도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 325,000,000원 자체를 시세 또는 할인 가격으로 간주하지 말고 현장 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부조사가 불가했던 물건이므로 실제 구조·마감·하자 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 남음”
표면만 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 325,000,000원보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 현재 회차 30,350,000원, 1회 유찰 94,440,000원, 2회 유찰 145,712,000원의 미배당을 보여줍니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건으로 김정환의 미배당 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 김정환 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 최저가가 내려가도 김정환의 미배당분을 더해 실질취득액을 계산하는 방식은 이 사건에 그대로 적용하면 안 됩니다. 반면 김준은 이 확약의 대상이 아니고 보증금·확정일자가 미상이어서, 그 부분을 확인하지 않은 채 “인수 0원짜리 깨끗한 물건”으로 결론 내리는 것도 위험합니다. 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 특별매각조건의 확정성과 김준 임대차의 실체 확인입니다.
