서울남부지방법원 2026타경3758. 화곡동 골든라인씨티 제3층 제305호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크다”는 구조만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 김영국의 임차보증금은 227,000,000원, 전입일은 2021.09.15, 확정일자는 2021.08.09이며, 임차권등기는 2023.10.06 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.13 국 압류이므로 임차권은 그보다 앞섭니다.
보통 이 구조라면 현재 최저가 224,000,000원에서 배당 후 남는 보증금 6,936,000원을 매수인이 인수하고, 유찰될수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 있습니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있으므로, 김영국 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제3층 제305호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상16층 · 사용승인일 2019.08.01 |
| 소유자 | 최성혜 · 2021.10.19 매매 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
그 밖에 2025.02.17 국 압류, 2025.10.27 강서구(서울특별시) 압류, 2026.02.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 한편 2021.10.27에는 민간임대주택등기가 함께 접수되어 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 해당 등기의 매각 후 처리 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 특별조건으로 잔액 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영국 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 227,000,000원 | 2021.09.15 | 2021.08.09 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
김영국은 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당계산에서는 보증금 227,000,000원 중 220,064,000원이 우선배당되고, 6,936,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 224,000,000원이며, 유찰 없는 신건입니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 이 사건에서는 권리구조상 자동계산 인수액과 특별매각조건의 실질 효과를 구분하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 224,000,000원 | 6,936,000원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 179,200,000원 | 51,108,800원 | 0원 | 179,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 143,360,000원 | 86,447,040원 | 0원 | 143,360,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김영국 보증금 (우선변제) | 227,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 6,936,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 2·5호선 까치산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 진입표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 331.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 6,277,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 김영국 임차권등기가 매각 후 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.27 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당순위가 달라질 수 있으므로 배당관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 224,000,000원이지만 실거래 비교값 없이 감정가만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있다고 모두 인수하는 것은 아니다”
이 물건의 표면만 보면 보증금 227,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 224,000,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 자동계산에서도 현재 회차 기준 6,936,000원, 1회 유찰 시 51,108,800원, 2회 유찰 시 86,447,040원의 잔액이 계산됩니다.
그러나 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로, 해당 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 224,000,000원으로 보는 것이 일관됩니다. 다만 실거래 비교값이 없어 이 가격의 시세 경쟁력은 별도로 확인해야 하며, 민간임대주택등기와 세금 압류의 실제 처리도 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
