서울남부지방법원 2026타경3762. 서울 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 4층 402호 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 2023.07.26. 등기된 김현언의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.29., 확정일자는 2022.04.04., 주민등록·점유개시는 2022.05.09.이고 보증금은 340,000,000원입니다. 이 임차권은 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 임차보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 가장 먼저 경계해야 합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 임차권과 관련한 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층 / 지상 12층 · 제4층 제402호 · 사용승인 2021.12.10. |
| 소유자 | 손재현 (2022.05.09. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차·점유 관계
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현언 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09. | 2022.04.04. | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 박주연 | 미상 | 2025.05.14. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| LUKSANA NGAM SUPAKORN | 미상 | 2026.01.29. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 신고된 임차·점유자는 3명입니다. 김현언은 선순위 대항력과 우선변제권이 있으나 특별매각조건으로 미배당 잔액의 매수인 승계가 해소됩니다. 박주연과 LUKSANA NGAM SUPAKORN은 각각 2025.05.14., 2026.01.29. 전입으로 말소기준인 2023.09.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 점유 형태가 구체적으로 확인되지 않으므로, 권리 인수와 별개로 현장 점유·명도 상태는 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 366,000,000원이나 신건 최저가 366,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 등기부에는 손재현의 2022.05.09. 소유권 취득 당시 거래가액 340,000,000원이 확인되지만, 이는 최근 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 1. 임차인 김현언 보증금 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 20,076,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,924,000원과 김현언 보증금 340,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 20,076,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 1,360,000,000원 중 미배당액은 1,339,924,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 12층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외, 서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,124,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·세로장방입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 김현언 임차권 말소 확인. 보증금 340,000,000원의 선순위 임차권이므로 일반적인 사건이라면 핵심 인수 위험입니다. 이 사건에서는 특별조건에 따른 말소가 핵심입니다.
- 후순위 점유자 확인. 박주연과 LUKSANA NGAM SUPAKORN은 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 난도는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 366,000,000원이 싸다고 단정하지 말고 주변 오피스텔 최근 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 관련 채권에 큰 미배당이 발생하므로 특별매각조건과 채권관계가 어떻게 연결되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 3.4억이 있지만, 승부처는 특별매각조건”
이 사건을 일반적인 선순위 임차권 물건처럼만 보면 보증금 340,000,000원의 승계 위험이 가장 크게 보입니다. 그러나 매각조건은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 현재 회차의 실질 인수는 0원입니다. 후순위 전입자 2명도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 다만 이 결론은 특별매각조건의 적용과 말소 이행을 전제로 하고, 최근 실거래 시세가 없어 3.66억이라는 가격 자체의 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권’이 아니라, 그것을 해소하는 특별매각조건의 확인입니다.
