서울남부지방법원 2026타경3789. 서울 강서구 화곡동 웨인씨티 제9층 제904호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2021.12.30. 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 취득했고 2022.02.10. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기 흐름에서 현재 선언된 말소기준은 2023.06.28. 계양세무서장 압류이며, 이후 부천세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기부 을구의 김효미 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.30., 확정일자 2022.01.06., 전입·점유개시 2022.02.10.으로 말소기준인 2023.06.28.보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 미배당액을 매수인이 부담하지 않도록 하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 지하1층 / 지상11층 건내 제9층 제904호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.12.30. 매매 · 거래가액 329,000,000원, 2022.02.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,116,000,000원으로 설정됐으나 2022.02.10. 일부해지를 원인으로 말소돼 등기부상 이미 소멸한 권리입니다. 현재 권리판단의 기준은 2023.06.28. 압류이며, 그보다 앞선 김효미의 전입·점유 때문에 임차인의 대항력이 인정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 329,000,000원 | 2022.02.10. | 2022.01.06. | 대항력 有 우선변제 실질승계 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 김효미는 배당요구를 했고, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 특별매각조건이 적용됩니다.
② 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 김효미 보증금 | 329,000,000원 | 326,552,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차보증금 329,000,000원 중 326,552,000원이 배당되고 2,448,000원이 남습니다. 다만 특별매각조건으로 이 미배당액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
③ 등기·임차 관계에서 확인할 포인트
- 말소기준. 2023.06.28. 갑구 3번 압류가 선언된 말소기준입니다.
- 대항력. 김효미의 전입·점유개시일 2022.02.10.은 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다.
- 우선변제. 확정일자 2022.01.06.과 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 특별매각조건. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실질 인수액을 0원으로 바꾸는 핵심입니다.
- 기존 근저당. 우리은행 채권최고액 1,116,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.10. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남측 인근으로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상11층 건물로 사용승인일은 2021.08.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 특별매각조건에 따라 김효미 임차권등기가 실제로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 임차인 배당 326,552,000원, 룰상 미배당 2,448,000원이라는 구조를 배당표와 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 265,600,000원, 룰상 미배당 67,918,400원이고 2회 유찰 시 매각가 212,480,000원, 룰상 미배당 120,294,720원입니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 자료 없이 감정가 332,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 인수액을 단정하면 안 된다
이 물건은 표면적으로는 보증금 329,000,000원의 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 신건 배당계산만 보면 2,448,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에서 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 권리분석의 승부처는 대항력 자체보다 특별매각조건이 실제 매각에 어떻게 적용되는지 원문을 끝까지 확인하는 것입니다.
